รีโนเวทคอนโดมือสองยังไง ปล่อยเช่ากำไรงาม

การลงทุนเพื่อเพิ่มพูนมูลค่าของสินทรัพย์สามารถทำได้หลายวิธีด้วยกันเช่น การลงทุนในหุ้น กองทุนรวม ทองคำ พันธบัตร หุ้นกู้ สลากออมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็นวิธีการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ทั้งสิ้น เมื่อหลายปีที่ผ่านมาการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นรถไฟฟ้าเพื่อปล่อยเช่าก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่นักลงทุนหลายคนนิยมทำกัน แต่ปัจจุบันอาจไม่ใช่วิธีที่ดีอีกต่อไป เพราะด้วยมูลค่าคอนโดที่เพิ่มสูงขึ้นจนเกินเอื้อม บวกกับปริมาณคอนโดเกิดใหม่ตามแนวรถไฟฟ้ามีมากเกินดีมานด์ทำให้ในระยะหลังผลตอบแทนจากค่าเช่าไม่ได้ดีอย่างเช่นที่ผ่านมา


แต่ใช้ว่าเส้นทางการซื้อคอนโดปล่อยเช่าใช่จะปิดตัวลงไปเสียทีเดียว เพราะอย่าลืมว่าอย่างไรเสียทำเลดีอยู่ใจกลางเมืองใกล้เส้นรถไฟฟ้าก็ยังเป็นที่นิยมของผู้เช่าอยู่ดี นักลงทุนจึงเริ่มหันมามองหาคอนโดมือสองทำเลดีจากโครงการที่น่าเชื่อถือแล้วนำมารีโนเวทใหม่เพื่อปล่อยเช่า ซึ่งเทคนิคการรีโนเวทคอนโดมือสองเพื่อปล่อยเช่าจะต้องทำอย่างไรมาดูกัน


ทำไมคอนโดเก่าจึงน่าลงทุน

การปล่อยเช่าถือเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนในระยะยาว เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักขึ้นตามกาลเวลา ยิ่งหากมองในระยะยาว คอนโดเก่าที่อยู่ในทำเลดีราคาไม่แพงจึงเหมาะนำมาเก็งกำไรเพื่อปล่อยเช่าเพราะต้นทุนราคาที่เหมาะสมไม่สูงเท่าคอนโดใหม่ดังนั้นจึงมั่นใจได้ว่าผลตอบแทนที่ได้รับดีกว่าคอนโดใหม่ ดูวิธีคิดผลตอบแทนปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม อีกทั้งคอนโดมือสองมักตั้งอยู่ในทำเลที่เจริญแล้วทำให้เป็นที่ต้องการของลูกค้า สามารถทำความเข้าใจสภาพแวดล้อมโดยรอบและกำหนดลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้ง่ายกว่าการเลือกซื้อคอนโดสร้างใหม่


รีโนเวทคอนโดเก่าเริ่มยังไงดี

ก่อนอื่นควรศึกษากลุ่มผู้เช่าที่เป็นลูกค้าเป้าหมายหลักเพื่อทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าจะได้รู้ว่าควรจะรีโนเวทอย่างไรและต้องให้ความสำคัญกับเรื่องอะไรบ้าง เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย แน่นอนว่ากลุ่มผู้เช่าหลักคือนักศึกษามักจะเช่าเป็นคู่เพื่อหารค่าเช่าดังนั้นที่นอนต้องเป็นเตียง 6 ฟุตเพื่อให้สามารถนอนได้ 2 คนหรือเลือกใช้โซฟาเบดเพื่อสามารถปรับเป็นที่นอนอีกที่ได้ สิ่งเหล่านี้สามารถดูได้จากทำเลที่ตั้ง สถานที่ใกล้เคียงคอนโดและรวมถึงต้องศึกษาราคาในการปล่อยเช่าของคอนโดเดียวกันหรือในละแวกใกล้เคียง เพื่อที่จะได้รู้ว่าควรจะใช้เงินลงทุนรีโนเวทมากน้อยแค่ไหนให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมาย เมื่อรู้จักกลุ่มเป้าหมายแล้วก็ถึงขั้นตอนของงานรีโนเวท


1. คิดเตรียมการให้ดีก่อนรีโนเวท

การรีโนเวทต้องมองถึงจุดมุ่งหมายยิ่งเป็นการปล่อยเช่าให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้าดังนั้นต้องนึกถึงประโยชน์ใช้สอยที่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมาย เช่น กลุ่มนิสิตนักศึกษาควรมีมุมให้นั่งอ่านหนังสือหรือทำการบ้านได้ มากกว่าการปรับปรุงห้องครัวซึ่งอาจไม่จำเป็นสำหรับนักศึกษาเท่าไหร่


2. กำหนดงบประมาณที่จะใช้สำหรับการรีโนเวท

คำนวณงบประมาณเป็นสิ่งสำคัญ เพราะการรีโนเวทนั้นต้องใช้เงินก้อน ไม่ว่าจะเป็นค่าวัสดุ, ค่าแรง, ค่าเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง ดังนั้น ต้องมีการเตรียมการให้ดีเพื่อให้คำนวณงบประมาณได้ไม่บานปลาย


3.ตรวจสอบสภาพพื้นที่และสรุปแนวทางการรีโนเวท

ก่อนรีโนเวทต้องศึกษาข้อมูลเสียก่อนว่ามีข้อจำกัดของโครงสร้าง กฎระเบียบของคอนโดและข้อกฎหมายอะไรบ้าง ดังนั้นควรสอบถามนิติบุคคลก่อนเพื่อจะได้รับทราบแนวทางว่าสิ่งใดทำได้หรือทำไม่ได้ รวมถึงสอบถามผู้รู้เฉพาะทางอย่างสถาปนิก ช่างรับเหมาก่อสร้าง เพื่อที่จะได้เห็นภาพที่ชัดเจนว่าเมื่อรีโนเวทไปแล้วจะได้ตรงตามความต้องการที่จะปรับปรุงหรือไม่

4. หาผู้รับเหมาที่ไว้ใจได้

การหาช่างผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ที่จะมารับงานรีโนเวทก็เป็นปัจจัยที่ทำให้งานรีโนเวทสำเร็จไปด้วยดีหรือไม่ วิธีการที่ง่ายที่สุดคือการไปติดต่อนิติบุคคลเพราะนิติบุคคลจะมีเบอร์ติดต่อผู้รับเหมาประจำที่เคยมารับงานรีโนเวทคอนโดอยู่แล้ว เพราะการรีโนเวทจำเป็นต้องตรวจสอบสภาพห้อง ระบบไฟฟ้า ระบบประปาเดิมของห้องให้ดีก่อน เพราะอาจไปกระทบกับตำแหน่งท่อไฟฟ้า ท่อประปาเดิมได้ หรือความปลอดภัยในการทุบเจาะผนัง การได้ผู้รับเหมาที่คุ้นเคยกับสถานที่จะทำให้งานสะดวกและรวดเร็วมากขึ้นไม่ต้องศึกษาระบบต่างๆ ใหม่ให้วุ่นวาย


5.รีโนเวทแบบประหยัดงบ

แน่นอนว่าการลงทุนย่อมต้องการผลกำไร ฉะนั้นการรีโนเวทแบบประหยัดโดยไม่ต้องเสียเงินให้มากมายก็เป็นทางเลือกที่ดี เช่น

  • การทาสีห้องใหม่ ควรเลือกใช้สีที่เข้ากับเฟอร์นิเจอร์จะช่วยให้ห้องดูดีขึ้นได้ และควรมีการเล่นสีสันด้วยการเลือกสีสดใสในผนังบางมุม เพื่อสร้างความสดชื่น เช่น ใช้สีสดที่มุมรับแขกและใช้สีอ่อนในส่วนอื่นๆ หรือติดวอลเปเปอร์ให้กับผนังบางมุมเพื่อเป็นการสร้างจุดเด่นของห้อง โดยควรเลือกให้เหมาะกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เช่น นิสิตนักศึกษาอาจใช้สีพาสเทลที่ถูกใจวัยรุ่นและภายในห้องควรเน้นตกแต่งแบบเรียบง่ายเพราะห้องจะได้ดูกว้างขวางมากกว่าใส่เฟอร์นิเจอร์ให้เต็มพื้นที่

  • เปลี่ยนเฉพาะจุดที่ทำให้ห้องดูใหม่กว่าเดิม  เช่น

o   การปรับปรุงห้องน้ำในกรณีที่พื้นห้องน้ำยังมีสภาพดีอยู่อาจเลือกเปลี่ยนเฉพาะอ่างล้างหน้า โถสุขภัณฑ์ ก๊อกน้ำ สายฝักบัว  สายชำระ ฉากกั้นห้องน้ำระหว่างพื้นที่เปียกกับแห้ง หากเดิมเป็นบานกระจกอาจเลือกปรับไปใช้ม่านพลาสติกแทนการทำบานกระจกใหม่ซึ่งจะช่วยประหยัดงบได้อีก

o   พื้นลามิเนตในห้องอาจเลือกเปลี่ยนเฉพาะจุดที่สภาพบวมหรือเป็นรอย ส่วนห้องครัวอาจเลือกปรับปรุงเฉพาะก๊อกอ่างล้างจาน บานเปิดตู้เก็บของหรือเปลี่ยนเฉพาะมือจับให้ดูใหม่โดยไม่จำเป็นจะต้องรื้อครัวเก่าออกทั้งหมดหรือซื้อชุดเครื่องครัวใหม่

o   ฝ้าเพดานอาจเลือกทาสีใหม่ให้ดูสะอาดแทนการเปลี่ยนฝ้าทั้งหมด

o   เปลี่ยนหลอดไฟให้ดูทันสมัย

o   บานประตูเข้าห้องหากยังมีสภาพดีอาจเลือกทาสีประตูใหม่แทนการเปลี่ยนทั้งบาน

  • ซื้อเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวเพราะสามารถปรับเปลี่ยนการใช้งานได้หลากหลาย และผู้เช่าสามารถเคลื่อนย้ายเฟอร์นิเจอร์ได้สะดวกหากต้องการเปลี่ยนให้เหมาะสมกับความต้องการใช้งาน แถมยังคุมงบประมาณได้ง่ายรวมถึงหากผู้เช่าเกิดทำเฟอร์นิเจอร์เสียหาย การเลือกซื้อมาเปลี่ยนใหม่ก็ง่ายกว่าการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์แบบบิลว์อินอีกด้วย


6.ลงมือทำเองหากเป็นการตกแต่งง่ายๆ

หากพอมีสกีลงานช่างเล็กๆ น้อยๆ เช่น ทาสีห้องหรือติดวอลเปเปอร์ก็ควรลงมือทำเองจะช่วยประหยัดงบได้อีกเพราะค่าทาสีห้องขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตรส่วนใหญ่ช่างจะคิดราคาเหมาประมาณ 5,000 บาทซึ่งถ้าหากทำได้เองก็ประหยัดเงินได้มากเพียงเสียค่าสีและอุปกรณ์เท่านั้นซึ่งจะถูกกว่าการจ้างช่างมาทาสี

7. เลือกเฟอร์นิเจอร์แบบมัลติฟังก์ชั่น

ก่อนซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่เข้าคอนโดต้องคิดให้รอบคอบเพราะพื้นที่จำกัดดังนั้นควรซื้อแบบที่เป็นมัลติฟังก์ชั่น ใช้งานได้หลายอย่างในชิ้นเดียวกัน ประหยัดเงิน ประหยัดพื้นที่ เช่น ซื้อโซฟาเบดแทนโซฟาปกติ ใช้เป็นเตียงก็ได้ โซฟาก็ดี หรือซื้อเตียงมีช่องเก็บของด้านล่าง ซื้อที่นอนโดยไม่ใช้เตียงเพื่อประหยัดพื้นที่เก็บได้ เป็นต้น ซึ่งจะเป็นจุดขายให้ห้องเช่าของเรามีข้อได้เปรียบกว่าห้องเช่าอื่นเพราะมีที่พื้นเก็บของเพิ่มขึ้นและมีเฟอร์นิเจอร์ที่ใช้งานได้สารพัดประโยชน์


8. เลือกเฟอร์นิเจอร์ที่ดูแลรักษาง่าย

เพราะการปล่อยห้องเช่าแน่นอนว่าผู้เช่าอาจจะดูแลรักษาห้องได้ไม่ดีเท่ากับเจ้าของ ดังนั้นเฟอร์นิเจอร์ที่เลือกใช้ควรเป็นแบบทนไม้ทนมือ ดูแลรักษาและทำความสะอาดง่าย สามารถเปลี่ยนหรือซ่อมได้ง่าย เช่น โซฟาควรเลือกแบบถอดซักได้ หรือเลือกเป็นโซฟาหนังแทน ใช้สีทาผนังที่เช็ดรอยเลอะได้ ผ้าม่านควรเป็นแบบซักเครื่องได้โดยไม่ต้องส่งซักแห้ง เป็นต้น   ก็จะช่วยประหยัดเงินและรักษาสภาพห้องให้ดูดีเสมอไม่ต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่เปลี่ยนบ่อยๆ เวลาผู้เช่าออก


9.ถึงเวลาหาคนมาเช่า

ปัจจุบันการปล่อยเช่าสามารถทำเองได้โดยการเข้า  Facebook Group ปล่อยเช่าคอนโดโดยเจ้าของที่สามารถเลือกกลุ่มจากทำเลที่ตั้งหรือเลือกตามชื่อคอนโดก็ได้ หรือจะไปลงประกาศตามเว็บไซต์ซื้อขายปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งควรมีการเตรียมภาพประกอบสวยๆ เพื่อที่ลูกค้าจะได้เห็นภาพรวมของห้อง การตกแต่ง  เฟอร์นิเจอร์ที่ใช้ และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีภายในห้อง รวมถึงสภาพแวดล้อม บรรยากาศโดยรอบของคอนโดและ Facilities ต่างๆ ภายในโครงการ รวมถึงบอกสถานที่ใกล้เคียงโครงการ แหล่งช้อปปิ้ง สถานีรถไฟฟ้า สายรถเมล์ที่ผ่านก็จะเป็นการดึงดูดความสนใจของผู้เช่าได้มากและเพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจได้ง่าย หรือถ้าหากไม่มีเวลาปล่อยเช่าเองก็สามารถใช้บริการของนายหน้าก็เป็นวิธีที่สะดวกไม่ต้องยุ่งยากเรื่องหาคนเช่าหรือทำเอกสารสัญญา


เหนือสิ่งอื่นใดการรีโนเวทคอนโดเพื่อปล่อยเช่านอกจากจะต้องทำหลังจากซื้อคอนโดมาแล้ว เพื่อให้ได้ลูกค้าอย่างต่อเนื่องควรต้องปรับปรุงห้องให้ดูใหม่อยู่เสมอพร้อมใช้งานทุกครั้งเมื่อผู้เช่าเดิมออก ด้วยการทำความสะอาดและซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์หรือดูแลอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ในห้องให้พร้อมใช้งานเพื่อรับผู้เช่าใหม่ รวมทั้งการตั้งราคาที่เหมาะสมกับสภาพตลาดในเวลานั้นๆ ก็จะช่วยให้ห้องมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง  หากสนใจกู้ซื้อคอนโดมือสองดูรายละเอียดได้ที่ -สินเชื่อบ้านมือสอง- หรือสนใจรีโนเวทคอนโด ต้องใช้เงินก้อน ลองใช้สินเชื่อบุคคล SPEEDY LOAN วงเงินสูงสุด 3 ล้านบาท*ผ่อนนานสูงสุด 72 เดือน 

 

ที่มา

https://www.thairath.co.th/lifestyle/home/review/1345093