ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ควรรู้ พร้อมการวางแผนภาษีให้คุ้มค่า

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ประกาศในพระราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2562 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ที่ผ่านมา โดยมาทดแทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 เพื่อให้กฎหมายมีความสอดคล้องกับลักษณะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบัน ทั้งนี้รายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกจัดเก็บโดย องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นโดยเฉพาะ


อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 2 มิ.ย. 2563 ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบร่าง พ.ร.ฎ.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เพื่อช่วยบรรเทาวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 โดยลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 90% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสียในปี 2563 และจะไปเริ่มเสียภาษีปกติใน เม.ย. 2564 เป็นต้นไปดังนี้


1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม

  • ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา จะได้รับงดเว้นภาษีตามบทเฉพาะกาลของ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 กำหนดให้ 3 ปีแรก (2563-2565) ได้รับการงดเว้นภาษี

  • ถ้าเจ้าของเป็นนิติบุคคล โดยปกติจะเสียภาษีในอัตรา 0.01% ของราคาประเมิน ยกตัวอย่างเช่น ราคาประเมินที่ดิน 5 ล้านบาท ปกติจะเสียภาษี 500 บาท แต่เมื่อได้ลดภาษีตาม พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้แล้ว จะเสียภาษีแค่ 50 บาท


2. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย

  • กรณีเป็นบ้านหลังหลัก เจ้าของบ้านเป็นบุคคลธรรมดา มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นฐานภาษีมูลค่าที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 50 ล้านบาท

  • กรณีเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น คอนโดมิเนียม จะได้รับการยกเว้นมูลค่าฐานภาษีของสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่เกิน 10 ล้านบาท

  • สำหรับบ้านที่อยู่อาศัยหลังอื่น โดยปกติจะเสียภาษี 0.02% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หากเป็นบ้านพร้อมที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์ก็จะเป็นราคาประเมินของบ้านและที่ดิน หากที่อยู่อาศัยหลังอื่นเป็นคอนโดมิเนียม ราคาประเมินทุนทรัพย์ก็จะเป็นราคาประเมินของคอนโดมิเนียมนั้นๆ โดยที่หากมูลค่าราคาประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท คิดเป็นค่าภาษี 1,000 บาท เมื่อได้ลดภาษีตาม พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้แล้ว จะเหลือในอัตรา 0.002% หรือจะชำระภาษีเพียง 100 บาท

3. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย

ยกตัวอย่างเช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม จากที่คิดในอัตรา 0.3% จะเปลี่ยนมาเป็นอัตรา 0.03% ยกตัวอย่างเช่น มูลค่าราคาประเมินทุนทรัพย์ 5 ล้านบาท คิดเป็นค่าภาษี 15,000 บาท แต่เมื่อลดจำนวนภาษีตาม พ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ จะชำระภาษีเพียง 1,500 บาท เท่านั้น


4. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ

อัตราการชำระภาษีเหมือนกันกับข้อ 3


แม้ว่าเราจะได้รับการบรรเทาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563 ผู้มีที่ดิน อาคาร หรือมีบ้านอยู่อาศัย รวมถึงผู้ที่กำลังจะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังจะต้องให้ความสนใจ และต้องพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บังคับใช้นี้


เทคนิคบริหารภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และข้อควรพิจารณา

1. สำหรับผู้ที่มีบ้านหลายหลัง

การที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน บ้านหลังนั้นจะถูกพิจารณาว่าเป็นบ้านที่ใช้อยู่อาศัย หากบ้านและที่ดินนั้นมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นหากมีบ้านหลายหลัง หรือคอนโดหลายห้อง ให้ย้ายชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ไปอยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่มีมูลค่าสูงที่สุดที่สามารถใช้อยู่อาศัยได้ ถือว่าเป็นการใช้อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลัก ซึ่งจะช่วยให้ได้ประโยชน์จากการยกเว้นภาษีที่ดิน สำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก ในกรณีถือครองทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เช่น บ้าน ทาวน์เฮ้าส์) หรือ 10 ล้านบาทแรก ในกรณีถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (เช่น คอนโด) โดยการยกเว้นภาษีที่ว่านั้นจะพิจารณาจากชื่อในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม ของแต่ละปี


นอกจากนี้ หากเราอยากยกบ้านหรือคอนโดเพื่อเป็นมรดกให้ลูกอยู่แล้ว ก็อาจพิจารณาโอนบ้านหรือคอนโดให้ก่อน ก็เท่ากับว่าบ้านหรือคอนโดหลังนั้นจะมีเจ้าของ และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ซึ่งจะได้รับสิทธิ์ยกเว้นบ้านหลังแรก ซึ่งได้รับการยกเว้นฐานภาษีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทสำหรับบ้าน และ 10 ล้านบาทสำหรับคอนโด อย่างไรก็ตามอย่าลืมพิจารณาค่าใช้จ่ายในการโอนและภาษีการให้ประกอบการพิจารณาด้วย

2.สำหรับผู้ที่มีที่ดินหลายแปลง

เนื่องจากกฎหมายฉบับนี้ส่งเสริมให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งหากเราปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้าง จะทำให้เสียภาษีในอัตราที่สูง ดังนั้นหากเรามีที่ดินหลายแปลง เราควรพิจารณาที่จะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดิน ดังนี้
 

  • นำที่ดินนั้นไปใช้ประโยชน์อื่น เช่น แปลงที่ดินรกร้างให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม โดยจะต้องปลูกต้นไม้ตามบัญชีแนบท้ายของกฎหมายจึงจะได้รับสิทธิภาษี ซึ่งได้กำหนดพืชที่ปลูกไว้หลายชนิด เช่น กล้วย 200 ต้นต่อไร่ ทุเรียน 20 ต้นต่อไร่ มะม่วง 20 ต้นต่อไร่ มะพร้าว 20 ต้นต่อไร่ มะละกอถ้ายกร่อง 100 ต้นต่อไร่ ไม่ยกร่อง 175 ต้นต่อไร่ มะนาว 50 ต้นต่อไร่ เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีบัญชีแนบท้ายเพื่อการเลี้ยงสัตว์ เช่น โค กระบือ 1 ตัว ต่อ 5 ไร่ แพะ แกะ 1 ตัวต่อไร่ สัตว์ปีก 4 ตารางเมตรต่อ 1 ตัว เป็นต้น


อย่างไรก็ตาม ควรพิจารณาด้วยว่า ต้นทุนการทำเกษตรหรือการเลี้ยงสัตว์คุ้มกับภาษีที่ดินที่ลดลงหรือไม่
 

  • แบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงย่อย จะเห็นว่าในการจัดเก็บภาษีที่ดิน จะใช้อัตราภาษีเป็นขั้นบันได โดยที่ยิ่งมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงจะถูกจัดเก็บอัตราภาษีที่สูงขึ้น ดังนั้นหากใครถือครองที่ดินผืนใหญ่ อาจเลือกใช้วิธีแบ่งที่ดินผืนใหญ่เป็นที่ดินผืนเล็กลงเพื่อให้เสียภาษีที่ดินในอัตราที่ต่ำลง อย่างไรก็ตามหากที่ดินหลาย ๆ แปลงที่มีอาณาเขตติดต่อกันและมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียวกัน การคำนวณภาษีที่ดิน ให้รวมที่ดินทุกผืนเพื่อคำนวณภาษีที่ดิน ดังนั้นนอกจากแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยแล้วยังต้องกระจายชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ด้วย ภาระภาษีที่ดินโดยรวมจึงจะลดลง ซึ่งการกระจายผู้ถือกรรมสิทธิ์อาจทำได้โดยการยกให้บุคคลอื่น เช่น ทายาท ญาติสนิท หรือตั้งบริษัทเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ก็ได้


อย่างไรก็ตาม การยกหรือโอนที่ดินให้กับผู้อื่นจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น เช่น ค่าใช้จ่ายในการโอน และภาษีการให้ นอกจากนี้เราต้องมีความมั่นใจในผู้รับโอนว่าจะมีวินัยทางการเงินที่ดีพอ ที่จะไม่ก่อปัญหาตามมาในภายหลัง เช่น เป็นหนี้สินถึงขั้นต้องยึดทรัพย์ เพราะเจ้าหนี้ก็จะมีสิทธิที่จะมายึดที่ดินผืนที่เราโอนให้ได้ ส่วนการตั้งบริษัทจะมีค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งบริษัท ว่าจ้างพนักงาน ทำและสอบบัญชีด้วย ทำให้ไม่ว่าจะเลือกดำเนินการแบบใด ต้องเปรียบเทียบต้นทุนค่าใช้จ่ายกับภาษีที่ดินที่จะประหยัดได้ทุกครั้ง
 

  • ปลูกบ้านในที่ดินนั้น ถ้าเรามีที่ดินแปลงใหญ่ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะทำให้เสียภาษีในอัตราที่สูง อาจพิจารณาปลูกบ้านในที่แปลงนั้น ที่ดินรกร้างก็จะเปลี่ยนเป็นที่ดินสำหรับการอยู่อาศัย และทำให้เราเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่ถูกลง


จากอัตราภาษีข้างต้น จะเห็นว่าประชาชนทั่วไปอาจได้รับผลกระทบไม่มากจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะหากเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรและที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับการอยู่อาศัย ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับยกเว้นภาษี แต่ผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดินแน่ๆ คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหลายหลัง นิติบุคคลที่ใช้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ รวมทั้งผู้ครอบครองที่ดินที่ปล่อยรกร้าง


อย่างไรก็ตาม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นเรื่องสำคัญที่เราควรรู้และศึกษาข้อมูลให้ดี เพราะจะช่วยให้เราสามารถวางแผนและจัดการกับภาษีที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้ดีขึ้น

 

บทความโดย : นิภาพันธ์ พูนเสถียรทรัพย์ CFP®, ACC นักวางแผนการเงินอิสระ นักเขียนและวิทยากร