เมื่อคุณได้ตกลงปลงใจเลือกซื้อที่ดินเปล่าไว้ครอบครองเพื่อปลูกสร้างบ้าน ลงทุนหรือเก็บไว้เป็นมรดกส่งต่อให้ลูกหลาน เมื่อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ก็ถึงเวลาที่จะต้องโอนที่ดิน  ซึ่งการโอนที่ดินจะต้องไปดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานเขตที่ดินหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่คุณซื้อ โดยสิ่งสำคัญในการโอนที่ดินมี 2 ส่วนได้แก่ ส่วนแรก คือ เอกสาร และส่วนที่สอง คือ ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน 

เอกสารที่ต้องเตรียม  

• หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตัวจริง 

• บัตรประชาชนตัวจริง  

• กรณีถ้าหากมีการเปลี่ยน ชื่อ - นามสกุล  ต้องมีหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลตัวจริง พร้อมสำเนา

• ทะเบียนบ้านตัวจริง 

• กรณีไม่ไปด้วยตนเอง  ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน  พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ  สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

• โฉนดที่ดินตัวจริง  (สำหรับผู้ขาย) 

• กรณีสมรส (ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส)  เอกสารประกอบด้วย หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดิน, สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส, สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส, สำเนาทะเบียนสมรส  (กรณีจดทะเบียนสมรสแล้วหย่า ต้องมีสำเนาทะเบียนหย่าเพิ่มเติม)

หมายเหตุ :  เอกสารสำเนาทุกแผ่นต้องลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

1. กรอกคำขอโอนที่ดิน พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน

2. ยื่นเอกสารให้เจ้าหน้าที่เพื่อตรวจสอบเอกสาร เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อรอเรียก

3. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะเรียกผู้ขาย(ผู้โอน) และผู้ซื้อ(ผู้รับโอน) ให้มาลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่

4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน และมอบใบคำนวณค่าใช้จ่าย

5. เมื่อทราบยอดค่าใช้จ่ายแล้วให้นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน เพื่อรับใบเสร็จรับเงินสีฟ้าและสีเหลือง

6. นำใบเสร็จรับเงินสีเหลืองมอบให้แก่เจ้าหน้าที่ชำนาญงาน ส่วนใบเสร็จรับเงินสีฟ้าตัวจริง - ผู้ขายเก็บ สำเนา- ผู้ซื้อเก็บ

7. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะทำการพิมพ์สลักหลังโฉนด เพื่อเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ของที่ดิน กรณีกู้เงินกับธนาคาร ทางธนาคารจะเก็บโฉนดตัวจริงไว้ แล้วมอบสำเนาโฉนดไว้ให้กับผู้ซื้อ(ผู้รับโอน) โดยโฉนดจะเป็นชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง

8. เจ้าหน้าที่จะส่งมอบโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้ผู้ซื้อหรือผู้รับโอน เป็นอันเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนที่ดิน  

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน  (ข้อมูลปี พ.ศ.2564)

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้ ซึ่งโดยทั่วไปผู้ซื้อกับผู้ขายมักจะตกลงออกโอนคนละครึ่ง หรือตามแต่จะตกลงกัน โดยค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินประกอบด้วย  

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท  

• ค่าอากร 5 บาท  

• ค่าพยาน 20 บาท

• ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย 

• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง 

• ค่าอากรแสตมป์ 0.50% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน 

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ยกเว้น กรณีถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน)

จะเห็นได้ว่าการซื้อขายที่ดินนอกจากจะต้องเตรียมเงินค่าซื้อที่ดินแล้ว ยังต้องเตรียมค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินอีกด้วย  ขณะที่ผู้ขายยังจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายและค่าภาษีธุรกิจเฉพาะกรณีถือครองน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า  1 ปี  รวมไปถึงหากผู้ขายใช้บริการของนายหน้าจะต้องเสียค่านายหน้า 3% ในการดำเนินการหาผู้ซื้อ ฉะนั้นก่อนที่จะคำนวณราคาซื้อขายต้องไม่ลืมคิดค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้ประกอบอีกด้วย  สนใจซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้าน   ดูรายละเอียดสินเชื่อได้ที่นี่ https://www.scb.co.th/th/personal-banking/loans/home-loans/home-builder.html

ที่มา : 

https://money.kapook.com/view220755.html

https://www.ddproperty.com/%E0%B8%84%E0%B8%B9%E0%B9%88%E0%B8%A1%E0%B8%B7%E0%B8%AD%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2/%E0%B8%82%E0%B8%B1%E0%B9%89%E0%B8%99%E0%B8%95%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%82%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99-21137