เมื่อคุณได้ตกลงปลงใจเลือกซื้อที่ดินเปล่าไว้ครอบครองเพื่อปลูกสร้างบ้าน ลงทุน หรือเก็บไว้เป็นมรดกส่งต่อให้ลูกหลาน เมื่อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ก็ถึงเวลาที่จะต้องโอนที่ดิน ซึ่งการโอนโฉนดที่ดินจะต้องไปดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานเขตที่ดินหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่คุณซื้อ

บทความนี้รวมขั้นตอนการซื้อขายที่ดินตั้งแต่ต้นจนจบ เอกสารที่ต้องเตรียม ค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ และข้อควรระวังที่จะช่วยให้การซื้อขายที่ดินของคุณราบรื่นที่สุด

ก่อนตกลงใจซื้อขายที่ดินควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

ก่อนจะเริ่มขั้นตอนการซื้อขายที่ดินอย่างเป็นทางการ ควรตรวจสอบข้อมูลสำคัญเหล่านี้ให้ครบถ้วนก่อน

• ตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิ์: โฉนดที่ดิน (น.ส.4จ.) มีสิทธิ์แน่นอนที่สุด รองลงมาคือ น.ส.3ก. และ น.ส.3 ส่วน ส.ป.ก. มีข้อจำกัดในการซื้อขายที่ดิน
• ตรวจสอบที่กรมที่ดิน: ขอตรวจสอบโฉนดว่ามีภาระติดพัน จำนอง หรือคดีความหรือไม่ สามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดิน
• ตรวจสอบผังเมือง: ที่ดินอยู่ในโซนสีอะไร ส่งผลต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต
• ตรวจสอบแนวเขต: รังวัดที่ดินเพื่อยืนยันเขตที่ดินตรงกับโฉนด ป้องกันปัญหาที่ดินทับซ้อน
• สอบถามสิทธิ์ทางน้ำ ทางเดิน: ตรวจสอบว่ามีภาระจำยอมหรือสิทธิการใช้ทางร่วมกับผู้อื่นหรือไม่

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินควรมีรายละเอียดสำคัญอะไรบ้าง?

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารสำคัญที่คุ้มครองทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในการซื้อขายที่ดินควรระบุรายละเอียดสำคัญเหล่านี้ให้ครบถ้วน

• ชื่อ-นามสกุล และที่อยู่ของผู้ซื้อและผู้ขายที่ถูกต้องครบถ้วน
• รายละเอียดที่ดิน: เลขโฉนด เลขที่ดิน ระวาง เนื้อที่ และที่ตั้ง
• ราคาซื้อขายที่ดินที่ตกลงกัน และเงินมัดจำที่วางไว้
• กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์และเงื่อนไขที่ชัดเจน
• ข้อตกลงเรื่องภาระค่าใช้จ่ายในการโอน ว่าฝ่ายใดรับผิดชอบส่วนใด
• บทลงโทษกรณีผิดสัญญา และเงื่อนไขการคืนมัดจำ
• ลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายและพยานอย่างน้อย 2 คน

ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้เกี่ยวข้องมีบทบาทอย่างไรในการโอนกรรมสิทธิ์?

ในกระบวนการโอนโฉนดที่ดินทุกฝ่ายมีบทบาทที่ชัดเจนตามขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน

• ผู้ขาย (ผู้โอน): ต้องนำโฉนดที่ดินตัวจริงมาด้วย และต้องลงนามในเอกสารโอนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน หากสมรสแล้วต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสด้วย
• ผู้ซื้อ (ผู้รับโอน): ต้องเตรียมเงินค่าที่ดินและค่าใช้จ่ายในการโอน รวมถึงลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
• ธนาคาร (กรณีกู้สินเชื่อ): ตัวแทนธนาคารจะมาร่วมในวันโอนเพื่อรับโฉนดเป็นหลักประกันและจ่ายเงินกู้ให้ผู้ขาย
• เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน: ตรวจสอบเอกสาร ประเมินราคา คำนวณค่าใช้จ่าย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์

กรณีเอกสารหายหรือผู้โอน/ผู้รับโอนเป็นนิติบุคคล ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติมอะไรบ้าง?

มีกรณีพิเศษในขั้นตอนการซื้อขายที่ดินที่ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติม

กรณีโฉนดหาย

• ยื่นคำร้องขอออกโฉนดใหม่แทนฉบับที่สูญหายที่สำนักงานที่ดิน
• ต้องประกาศสาธารณะและรอระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด ประมาณ 30 วัน
• มีค่าธรรมเนียมในการออกโฉนดใหม่

กรณีผู้โอน/ผู้รับโอนเป็นนิติบุคคล (บริษัท)

• หนังสือรับรองบริษัทจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (ไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• หนังสือมอบอำนาจที่ประทับตราบริษัทและลงนามโดยกรรมการผู้มีอำนาจ
• บัตรประชาชนของกรรมการผู้มอบอำนาจ

การมอบอำนาจเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน มีข้อจำกัดและข้อควรระวังอย่างไร?

หากไม่สะดวกไปดำเนินการเองในวันโอน สามารถมอบอำนาจได้ แต่มีข้อควรระวังในการซื้อขายที่ดินผ่านตัวแทน

• ใช้แบบฟอร์ม ทด.21 (หนังสือมอบอำนาจ) ซึ่งรับได้ที่สำนักงานที่ดินหรือดาวน์โหลดจากเว็บไซต์กรมที่ดิน
• ต้องมีพยานลงนาม 2 คน และผู้มอบอำนาจต้องลงนามต่อหน้าพยาน
• ระบุวัตถุประสงค์ของการมอบอำนาจให้ชัดเจน เช่น เพื่อโอนที่ดินแปลงที่ระบุ
• ควรระวังการปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งเป็นการกระทำผิดกฎหมาย
• กรณีมูลค่าที่ดินสูง ธนาคารอาจกำหนดให้ผู้กู้มาด้วยตนเองในวันโอน

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใช้เวลานานเท่าไร และต้องไปติดต่อที่หน่วยงานใด?

ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินในวันโอนจริง มีขั้นตอนดังนี้

1. ยื่นคำขอโอนที่ดินพร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
2. ยื่นเอกสารให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ รับบัตรคิวเพื่อรอเรียก
3. เจ้าหน้าที่เรียกผู้ขาย (ผู้โอน) และผู้ซื้อ (ผู้รับโอน) ลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
4. เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดินและคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ มอบใบคำนวณค่าใช้จ่าย
5. นำใบคำนวณไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
6. นำใบเสร็จสีเหลืองมอบให้เจ้าหน้าที่ ส่วนสีฟ้าตัวจริงผู้ขายเก็บ สำเนาผู้ซื้อเก็บ
7. เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดเพื่อเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์

ระยะเวลาโดยประมาณ 2-4 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับจำนวนคิว ควรไปแต่เช้าและเตรียมเอกสารให้ครบก่อนไป

หากมีปัญหาหรือข้อผิดพลาดระหว่างขั้นตอนการโอน จะแก้ไขได้อย่างไร?

• ชื่อ-นามสกุลผิด: แจ้งเจ้าหน้าที่ทันที นำเอกสารที่ถูกต้องมาแก้ไข ไม่ควรลงนามในเอกสารที่มีข้อมูลผิด
• เนื้อที่ไม่ตรง: อาจต้องรังวัดใหม่เพื่อยืนยัน ซึ่งใช้เวลาเพิ่มเติม
• ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มา: ต้องเลื่อนวันโอนหรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง
• เงินไม่พอชำระค่าโอน: ต้องเลื่อนออกไปจนกว่าจะเตรียมเงินให้พร้อม
• กรณีมีข้อพิพาทเกิดขึ้นระหว่างขั้นตอนการซื้อขายที่ดิน: ควรหยุดกระบวนการไว้ก่อนและปรึกษาทนายความ

การโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้าน) มีขั้นตอนพิเศษแตกต่างกันหรือไม่?

การโอนโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมีความแตกต่างจากการโอนที่ดินเปล่าในบางส่วน

• ต้องระบุในสัญญาว่าโอนทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พร้อมราคารวม
• การประเมินราคาจะรวมทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งส่งผลต่อค่าธรรมเนียมการโอน
• กรณีสิ่งปลูกสร้างยังไม่ได้จดทะเบียนกับกรมที่ดิน อาจต้องดำเนินการจดทะเบียนก่อน
• ธนาคารที่ให้สินเชื่อจะประเมินมูลค่าทั้งที่ดินและบ้านรวมกัน

หลังโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องดำเนินการอะไรต่อ?

หลังเสร็จสิ้นขั้นตอนการซื้อขายที่ดินยังมีสิ่งที่ต้องดำเนินการต่อ

ผู้ซื้อ

• รับโฉนดที่ดินใหม่ที่มีชื่อตัวเองเป็นเจ้าของ ตรวจสอบความถูกต้องทุกรายละเอียดก่อนรับ
• นำโฉนดเก็บในที่ปลอดภัย หรือฝากธนาคารในกรณีที่กู้สินเชื่อ
• แจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

ผู้ขาย

• เก็บใบเสร็จรับเงินค่าโอนและเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
• นำเงินที่ได้จากการขายไปยื่นภาษีเงินได้ตามที่กฎหมายกำหนด
• ปิดบัญชีค่าสาธารณูปโภคต่างๆ และแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้ใช้บริการ

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินปัจจุบัน แตกต่างจากปีก่อนอย่างไร และตรวจสอบอัตราล่าสุดได้จากที่ไหน?

ค่าใช้จ่ายในการโอนโฉนดที่ดินประกอบด้วยหลายรายการ ซึ่งอาจมีการปรับลดในบางช่วงตามนโยบายรัฐบาล

• ค่าธรรมเนียมการโอน: ตามปกติคิด 2% ของราคาประเมิน ส่วนค่าจดจำนองกรณีกู้คิด 1% ของวงเงินกู้ ปี 2569 รัฐยังมีมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% แต่ให้สิทธิเฉพาะ ที่อยู่อาศัยพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้านพร้อมที่ดิน อาคารพาณิชย์ หรือคอนโด) ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อสัญชาติไทย และต้องโอนภายใน 30 มิถุนายน 2569 สำหรับการซื้อที่ดินเปล่า มาตรการ 0.01% นี้ไม่ครอบคลุม จึงยังเสียค่าธรรมเนียมโอน 2% ตามปกติเทียบกับ ปี 2564 ที่มาตรการให้สิทธิเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ปี 2568–2569 ได้ขยายเพดานเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท 
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่อะไรสูงกว่า) กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี
• อากรแสตมป์: 0.5% กรณีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามสูตรที่กรมสรรพากรกำหนด ขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครอง

ตรวจสอบอัตราค่าธรรมเนียมล่าสุดได้ที่ www.dol.go.th (กรมที่ดิน) หรือ www.rd.go.th (กรมสรรพากร) เพราะอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามนโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์

ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้างระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย?

ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายที่ดินโดยทั่วไปจะแบ่งกันระหว่างสองฝ่าย แต่สามารถตกลงกันได้

• ค่าธรรมเนียมการโอน: โดยทั่วไปแบ่งกันคนละครึ่ง (50:50) หรือตามที่ตกลงกัน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์: โดยทั่วไปผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ
• ค่ารังวัดที่ดิน (ถ้ามี): โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบ

ควรระบุข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน เพื่อป้องกันข้อพิพาทในภายหลัง

มีข้อควรระวังหรือกลโกงที่พบบ่อยในการซื้อขายโอนที่ดินอะไรบ้าง?

การซื้อขายที่ดินเป็นธุรกรรมมูลค่าสูง จึงต้องระวังกลโกงที่พบบ่อยเหล่านี้

• โฉนดปลอมหรือโฉนดทับซ้อน: ตรวจสอบโฉนดจริงที่กรมที่ดินก่อนทำสัญญาทุกครั้ง
• ขายที่ดินโดยไม่มีอำนาจ: ตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่ดินจริง หรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง
• ปลอมแปลงหนังสือมอบอำนาจ: ตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือมอบอำนาจกับเจ้าของที่ดินโดยตรง
• ที่ดินติดจำนองหรือมีคดีความ: ขอตรวจสอบภาระทางกฎหมายที่สำนักงานที่ดินก่อนเสมอ
• ราคาประเมินต่างจากราคาตลาดมาก: ควรหาข้อมูลราคาตลาดในพื้นที่ก่อนตัดสินใจ

หากเกิดข้อพิพาทหลังการโอนกรรมสิทธิ์ จะมีแนวทางแก้ไขทางกฎหมายอย่างไร?

หากเกิดปัญหาหลังจากขั้นตอนการซื้อขายที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว มีแนวทางแก้ไขดังนี้

• เจรจาตกลงกันโดยตรง: เป็นวิธีที่เร็วและประหยัดที่สุด หากยังมีช่องทางสื่อสารกันได้
• ไกล่เกลี่ยผ่านหน่วยงาน: ศูนย์ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทของกรมที่ดิน หรือสภาทนายความ
• ฟ้องร้องทางแพ่ง: กรณีถูกฉ้อโกงหรือสัญญาผิดเงื่อนไข สามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายได้
• ฟ้องร้องทางอาญา: กรณีมีการปลอมแปลงเอกสารหรือฉ้อโกง สามารถแจ้งความดำเนินคดีได้
• ควรปรึกษาทนายความที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนดำเนินการใดๆ

เมื่อดำเนินการขั้นตอนการซื้อขายที่ดินและโอนโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้ว หากต้องการสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่ซื้อขายที่ดิน มา SCB มีสินเชื่อบ้านที่ครอบคลุมทั้งการซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษและวงเงินสูง ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ www.scb.co.th หรือโทร 02-777-7777 ตลอด 24 ชั่วโมง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน

ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินใช้เวลาทั้งหมดนานแค่ไหน?

ขั้นตอนการซื้อขายที่ดินตั้งแต่เริ่มเจรจาจนถึงโอนโฉนดที่ดินเสร็จสิ้น โดยทั่วไปใช้เวลา 1-3 เดือน ขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสาร การรังวัด และกรณีที่มีการขอสินเชื่อจากธนาคาร โดยวันโอนจริงที่สำนักงานที่ดินใช้เวลาประมาณ 2-4 ชั่วโมง

โอนโฉนดที่ดินต้องเสียค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่?

ค่าใช้จ่ายในการโอนโฉนดที่ดินขึ้นอยู่กับราคาประเมินและนโยบายรัฐในขณะนั้น โดยรวมทุกรายการทั้งค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์ มักอยู่ที่ประมาณ 3-7% ของราคาซื้อขายที่ดินแนะนำให้ตรวจสอบอัตราปัจจุบันที่ www.dol.go.th ก่อนวางแผนงบประมาณ

ซื้อขายที่ดินโดยไม่มีนายหน้า ทำได้ไหม?

ทำได้ การซื้อขายที่ดินโดยตรงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นเรื่องปกติ ช่วยประหยัดค่าธรรมเนียมนายหน้าที่มักอยู่ที่ 3% ของราคาขาย แต่ต้องดำเนินการด้วยความรอบคอบ ตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน และอาจพิจารณาจ้างทนายความตรวจสอบสัญญาก็ได้ โดยเฉพาะกรณีการซื้อขายที่ดินมูลค่าสูง 

แหล่งอ้างอิง: https://www.thelandgeek.com/ , https://www.landmodo.com/