การซื้อบ้าน คอนโด หรือแม้แต่การซื้อที่ดินนั้นไม่ได้มีเพียงแค่ค่าอสังหาริมทรัพย์ ค่าโอนที่ดิน หรือค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่เกี่ยวข้องเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีเรื่องของ ‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ เข้ามาด้วย ซึ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือสิ่งที่ต้องทำความเข้าใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากกฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา และยังช่วยให้การวางแผนการเงินในการลงทุนอสังหาฯ เป็นไปอย่างรัดกุมมากขึ้นด้วย

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีรายปีที่คิดตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องเป็นผู้ชำระ ซึ่งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในบริบทนี้จะหมายถึง ที่ดิน บ้าน อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม และห้องชุด มีจุดประสงค์เพื่อลดการกักตุนถือครองที่ดินรกร้าง มีการกระจายการถือครองที่ดิน และกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างสูงสุด

ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

หลายคนอาจยังไม่รู้ว่าใครบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นเราจะมาอธิบายให้เข้าใจง่ายกันว่าใครมีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินในส่วนนี้

• เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง หรือก็คือผู้ที่มีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดิน เป็นเจ้าของบ้านหรืออาคารนั้น ๆ
• ผู้ที่ครอบครองทรัพย์สินของรัฐโดยจะต้องเสียภาษีของรอบปีนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ๆ ตัวอย่างเช่น
  • เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น
  • ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐ

สูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ต้องชำระ = ฐานภาษี (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) × อัตราภาษีของแต่ละช่วงมูลค่าโดยภาษีคิดแบบขั้นบันได คือแบ่งมูลค่าทรัพย์สินออกเป็นช่วง แล้วคูณด้วยอัตราภาษีของช่วงนั้น ๆ ก่อนนำมารวมกัน ไม่ได้นำมูลค่าทั้งหมดไปคูณอัตราเดียว

• มูลค่าที่ดิน = เนื้อที่ดิน (ตารางวา) × ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์
• มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = พื้นที่สิ่งปลูกสร้าง (ตารางเมตร) × ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร − ค่าเสื่อมราคาตามอายุอาคาร
• ห้องชุด/คอนโด ใช้ราคาประเมินห้องชุดของกรมธนารักษ์ได้โดยตรง 

ตัวอย่างที่ 1: บ้านหลังหลัก มูลค่ารวม 75 ล้านบาท (มีชื่อในโฉนดและทะเบียนบ้าน)

• 50 ล้านบาทแรก: ได้รับยกเว้น
• ส่วนที่เกินอีก 25 ล้านบาท × 0.03% = 7,500 บาท
• ภาษีที่ต้องชำระ 7,500 บาทต่อปี

ตัวอย่างที่ 2: บ้านหลังที่สอง มูลค่ารวม 75 ล้านบาท

• 50 ล้านบาทแรก × 0.02% = 10,000 บาท
• ส่วนที่เกินอีก 25 ล้านบาท × 0.03% = 7,500 บาท
• ภาษีที่ต้องชำระ 17,500 บาทต่อปี

ตัวอย่างที่ 3: คอนโดปล่อยเช่า ราคาประเมิน 8 ล้านบาท

• 8 ล้านบาท × 0.02% = 1,600 บาทต่อปี

เช็กราคาประเมินและภาษีที่ต้องจ่ายได้อย่างไร

• ราคาประเมินที่ดินและห้องชุด: ตรวจสอบได้จากเว็บไซต์หรือแอปพลิเคชันของกรมธนารักษ์ โดยค้นหาจากเลขโฉนดหรือชื่อโครงการ
• จำนวนภาษีที่ต้องชำระ: องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งหนังสือแจ้งประเมินภาษีให้ล่วงหน้าทุกปี หรือเช็กผ่านระบบ LTAX e-service ของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น (สำหรับท้องถิ่นที่เข้าร่วม) ส่วนกรุงเทพฯ ตรวจสอบได้ผ่านช่องทางของกรุงเทพมหานครหรือสำนักงานเขต

อัตราภาษี 4 ประเภทที่ดิน ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ครอบครองที่ดินแบบไหนถึงต้องเสียภาษีบ้าง? อาจเป็นคำถามที่หลายคนสงสัย ดังนั้นมาดู 4 ประเภทที่ดินที่ต้องทำการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันว่าจะมีประเภทใดบ้าง

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย จะมีการแบ่งย่อย ๆ ไปอีก 3 กรณี เนื่องจากการถือครองทรัพย์สินค่อนข้างมีหลากหลายรูปแบบ โดยจะมีการกำหนดเกณฑ์การเสียภาษี ดังนี้

กรณีบ้านหลังหลัก (บ้านพร้อมที่ดิน หรือคอนโด) ที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน

• มูลค่า 0-50 ล้านบาท : ได้รับการยกเว้นภาษี
• มูลค่า 50-75 ล้านบาท : 0.03%
• มูลค่า 75-100 ล้านบาท : 0.05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป : 0.1%

กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน (บ้านหลังหลัก) 

• มูลค่า 0-10 ล้านบาท : ยกเว้นภาษี
• มูลค่า 10-50 ล้านบาท : 0.02%
• มูลค่า 50-75 ล้านบาท : 0.03%
• มูลค่า 75-100 ล้านบาท : 0.05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป : 0.1%

กรณีบ้านหลังอื่น ๆ (บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป บ้านให้เช่า หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)

• มูลค่า 0-50 ล้านบาท : 0.02%
• มูลค่า 50-75 ล้านบาท : 0.03%
• มูลค่า 75-100 ล้านบาท : 0.05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป : 0.1%

ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม คือที่ดินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ มีการได้รับรายได้จากที่ดินนั้น ๆ เช่น ร้านค้า โรงแรม ภัตตาคาร หรือสำนักงาน โดยมีเกณฑ์การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

• มูลค่า 0-50 ล้านบาท : 0.3%
• มูลค่า 50-200 ล้านบาท : 0.4%
• มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท : 0.5%
• มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท : 0.6%
• มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป : 0.7%

ที่ดินเพื่อการเกษตร

เกณฑ์การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร จะแบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ บุคคลธรรมดา และนิติบุคคล

กรณีบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของ (ต้องขึ้นทะเบียนเกษตรกร)

• มูลค่า 0-50 ล้านบาท : ยกเว้นภาษี
• มูลค่า 50-125 ล้านบาท : 0.01%
• มูลค่า 125-150 ล้านบาท : 0.03%
• มูลค่า 150-550 ล้านบาท : 0.05%
• มูลค่า 550-1,050 ล้านบาท : 0.07%
• มูลค่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป : 0.1%

กรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของ

• มูลค่า 0-75 ล้านบาท : 0.01%
• มูลค่า 75-100 ล้านบาท : 0.03%
• มูลค่า 100-500 ล้านบาท : 0.05%
• มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท : 0.07%
• มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป : 0.1%

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า (ภาษีที่ดินว่างเปล่า)

สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ไม่ได้มีการสร้างสิ่งปลูกสร้างใด ๆ ก็จะถือเป็นที่ดินรกร้าง แต่ยังคงต้องเสียภาษีที่ดินว่างเปล่าอยู่ดี เนื่องจากถือว่าเป็นการครอบครองทรัพย์สินในทางกฎหมาย โดยมีเกณฑ์การเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังนี้

• มูลค่า 0-50 ล้านบาท : 0.3%
• มูลค่า 50-200 ล้านบาท : 0.4%
• มูลค่า 200-1,000 ล้านบาท : 0.5%
• มูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท : 0.6%
• มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป : 0.7%

หมายเหตุ : หากปล่อยที่ดินรกร้างต่อเนื่องมากกว่า 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี (เพดานสูงสุดไม่เกิน 3%)

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการลดหย่อน/ยกเว้นภาษี

จะเห็นได้ว่าการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง จะต้องมีการเสียภาษีตามเกณฑ์ที่กำหนด แต่ก็จะมีกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการยกเว้นภาษี หรือได้รับการลดหย่อน เพราะส่วนใหญ่แล้วการครอบครองที่ดินมูลค่าสูง ๆ มักจะมีการพัฒนาไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้มีการลดหย่อนภาษีในช่วงเวลาที่กำหนด โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการลดหย่อนจะมีดังนี้

• บ้านหลังแรก มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท : ยกเว้นภาษี
• ที่ดินเกษตรบุคคลธรรมดา ไม่เกิน 50 ล้านบาท : ยกเว้นภาษี
• ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา : ลดหย่อนภาษี 50%
• อสังหาริมทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน (ไม่เกิน 5 ปี) : ลดหย่อนภาษี 90%
• ที่ดินผู้ประกอบการระหว่างพัฒนาเป็นคอนโด (ไม่เกิน 3 ปี) : ลดหย่อนภาษี 90%

สิ่งที่เจ้าของที่ดินต้องเตรียมรับมือในปี 2569

ที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์ต่อเนื่องกัน 3 ปี จะถูกปรับอัตราภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% และเพิ่มขึ้นอีกทุก 3 ปี จนสูงสุดไม่เกิน 3% ตัวอย่างเช่น ที่ดินรกร้างมูลค่า 50–200 ล้านบาท ซึ่งปกติเสียภาษี 0.4% จะเพิ่มเป็น 0.7% เมื่อปล่อยรกร้างครบ 3 ปี

นอกจากอัตราภาษีที่ดินว่างเปล่าจะเพิ่มขึ้นแล้ว ในปี 2570 ยังมีเกณฑ์จะใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งมีแนวโน้มสูงขึ้น เมื่อราคาประเมินที่ดินสูงขึ้น จำนวนภาษีที่ดินที่ต้องชำระก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย ดังนั้นหากถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าอยู่ แนะนำให้วางแผนในการนำที่ดินเหล่านั้นมาใช้ประโยชน์ ไม่ว่าจะทำเป็นที่ดินเชิงพาณิชย์ หรือที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายด้านภาษี

กำหนดการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีกำหนดชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี โดยในบางปีอาจมีการขยายเวลาชำระภาษี ขึ้นอยู่กับมาตรการของรัฐบาล สามารถชำระภาษีได้ที่สำนักงานเขต เทศบาล ธนาคาร อบต. รวมถึงช่องทางออนไลน์

แนะนำให้ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำการชำระภาษีให้ตรงเวลา เนื่องจากหากชำระล่าช้า จะมีการเสียเบี้ยปรับจำนวน 1% ต่อเดือน

ผ่อนชำระได้ไหม? หากภาษีที่ต้องชำระตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถขอผ่อนชำระเป็นงวดได้ไม่เกิน 3 งวด โดยไม่เสียเงินเพิ่ม

อัปเดตปี 2569: รัฐบาลขยายกำหนดชำระภาษีจากเดือนเมษายนเป็นเดือนมิถุนายน 2569 และให้ผ่อนชำระได้ 3 งวดในเดือนมิถุนายน กรกฎาคม และสิงหาคม ส่วนปีถัดไป ควรติดตามประกาศของท้องถิ่นทุกปี เพราะกำหนดการอาจเปลี่ยนแปลงตามมาตรการของรัฐ

หากชำระภาษีล่าช้า จะต้องเสียทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ดังนี้

• ชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน: เบี้ยปรับ 10% ของภาษีค้างชำระ
• ชำระภายในกำหนดตามหนังสือแจ้งเตือน: เบี้ยปรับ 20%
• ชำระหลังพ้นกำหนดตามหนังสือแจ้งเตือน: เบี้ยปรับ 40%
• และเสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของภาษีค้างชำระ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีรายปีที่เจ้าของทรัพย์สินต้องรับผิดชอบ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือภาษีที่เจ้าของทรัพย์สินที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต้องชำระทุกปี โดยมีเกณฑ์การกำหนดอัตราภาษีตามมูลค่าราคาประเมินของที่ดิน และประเภทของที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ เช่น ที่ดินส่วนบุคคลเพื่อการอยู่อาศัย ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม ที่ดินเพื่อการเกษตร และที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ต้องทำการเสียภาษีที่ดินว่างเปล่าเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม กรณีที่เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านหลังแรก มูลค่ายังไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็จะได้รับการยกเว้นภาษี แต่หากมีการสร้างบ้านหลังที่สองจะต้องเสียภาษีเริ่มต้น 0.02% ซึ่งแนะนำให้คอยติดตามข่าวสารเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอยู่เสมอ เนื่องจากอาจจะมีการอัปเดตปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์ในแต่ละปี ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการวางแผนทางการเงินที่ครอบคลุมนั่นเอง

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ถ้าให้คนอื่นเช่าบ้านหลังแรก จะยังได้รับการยกเว้นภาษีอยู่ไหม?

ไม่ได้รับการยกเว้น เพราะสิทธิ์ยกเว้น 50 ล้านบาทใช้กับบ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเองและมีชื่อในทะเบียนบ้านเท่านั้น หากนำไปปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย จะยังจัดเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย แต่ต้องเสียภาษีในอัตราบ้านหลังอื่น เริ่มต้น 0.02% ทั้งนี้ หากปล่อยเช่าเชิงธุรกิจ เช่น เช่ารายวัน อาจถูกจัดเป็นประเภทอื่นซึ่งมีอัตราสูงกว่า

ได้รับมรดกเป็นที่ดิน ใครคือผู้มีหน้าที่เสียภาษีระหว่างรอโอนกรรมสิทธิ์?

ในช่วงระหว่างรอโอนกรรมสิทธิ์ ทายาทหรือผู้จัดการมรดกที่ครอบครองที่ดินนั้นอยู่จริงจะมีหน้าที่เสียภาษี โดยนับจากวันที่ 1 มกราคมของปีที่ครอบครอง เมื่อโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์แล้ว ผู้รับมรดกที่มีชื่อในโฉนดจะเป็นผู้รับผิดชอบภาษีในรอบปีถัดไป

ถ้าไม่เห็นด้วยกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ สามารถยื่นอุทธรณ์ได้ไหม?

ได้ เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ยื่นอุทธรณ์ราคาประเมินต่อคณะอุทธรณ์ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง โดยต้องเตรียมหลักฐานราคาซื้อขายจริงในพื้นที่ใกล้เคียงมาประกอบ ซึ่งหากอุทธรณ์สำเร็จจะสามารถลดฐานภาษีและจำนวนภาษีที่ต้องจ่ายได้

ที่ดินที่อยู่ระหว่างขั้นตอนการโอน ณ วันที่ 1 มกราคม ใครต้องเป็นผู้เสียภาษี?

ผู้ที่มีชื่อในโฉนดที่ดิน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้นคือผู้มีหน้าที่เสียภาษี หากกระบวนการโอนยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ผู้ขายที่ยังมีชื่ออยู่ในโฉนดจะยังคงมีภาระภาษีในปีนั้น ดังนั้นในสัญญาซื้อขาย คู่สัญญาควรระบุเงื่อนไขการรับผิดชอบภาษีที่ดินในปีที่โอนให้ชัดเจน

สรุปครบ! อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569 ฉบับเข้าใจง่าย คนมีบ้านต้องรู้. (2568, 9 ธันวาคม). Supalai.

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562. (2562, 27 พฤษภาคม). ราชกิจจานุเบกษา. เล่ม 136 ตอนที่ 30 ก. หน้า 22-50. https://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2562/A/069/T_0052.PDF

อารยา ศิริพยัคฆ์. (2569, 7 มกราคม). ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 เสียเท่าไหร่ ใครจ่ายบ้าง. SANSIRI. 

แหล่งอ้างอิง: taxsummaries.pwc.com, www.oecd.org