การลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกทางเลือกของการลงทุนที่ใครๆ ใฝ่ฝัน เพราะเปรียบเสมือนรายได้หมุนเวียน หรือ Recurring Income ที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยที่สินทรัพย์นั้นยังเป็นของตัวเอง (เผลอๆ จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นด้วย) แต่พอจะเริ่มต้นจริงๆ หลายคนมักประสบปัญหา ไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไร ควรเตรียมเงินแค่ไหน เลือกห้องแบบไหน ทำเลแบบไหนมาลงทุน แล้วควรบริหารจัดการอย่างไร วันนี้มีสูตรไม่ลับสำหรับมือใหม่มาฝากกัน

1.เตรียมเงินเย็นไม่น้อยกว่า 40%

โดยพื้นฐานแล้ว การจะขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียม มีหลักคิดง่ายๆ อยู่ว่า “ล้านละเจ็ดพัน” หมายถึงหากกู้ 1 ล้านบาท จะต้องผ่อนเงินกู้คืนธนาคารเดือนละประมาณ 7,000 บาท นั่นหมายความว่า ยิ่งกู้น้อย ก็ยิ่งผ่อนคืนธนาคาร (ซึ่งถือเป็นรายจ่าย) น้อยลงตามไปด้วย

จากสูตรทั่วไปแล้ว การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่านั้น ควรกู้ในสัดส่วนไม่เกิน 60% ของราคาคอนโด จึงจะมีโอกาสเท่าทุนหรือได้กำไร หมายความว่าคุณควรมีเงินเย็นอย่างน้อย 40% ของราคาคอนโดแห่งนั้น เช่นมีเงินเย็นอย่างน้อย 8 แสนบาท เพื่อลงทุนปล่อยเช่าคอนโดราคาประมาณ 2 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม สัดส่วนความคุ้มค่าและอัตรากำไรอาจมีการผันแปรได้ตามคุณภาพของคอนโดแห่งนั้น ดังนั้น นอกจากเงินเย็นแล้ว ผู้ลงทุนต้องมีสภาพคล่องทางการเงินที่สูงด้วย เนื่องจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้เวลาพอสมควรจึงจะได้ผลตอบแทนที่เหมาะสม และยังมีความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าในบางช่วงเวลา มีต้นทุนเพิ่มเติมจากการซ่อมแซม การตกแต่งห้องเพิ่มเติม ไปจนถึงค่าส่วนกลาง

2.เลือกทำเลที่ “ใช่”

ไม่ใช่ทุกโครงการในทุกทำเลจะมีความสามารถในการปล่อยเช่าสูง คอนโดราคาเดียวกัน แต่อยู่ต่างทำเลกัน ก็มีความสามารถในการปล่อยเช่าและการทำกำไรต่างกัน ทำเลจึงถือเป็นหัวใจสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการใดโครงการหนึ่งมาเพื่อปล่อยเช่า

สำหรับปัจจัยสำคัญที่มักใช้ในการพิจารณาทำเล ประกอบด้วย

• ใกล้หรือติดสถานีรถไฟฟ้าสถานีสำคัญ
  
  
• ใกล้มหาวิทยาลัยหรือแหล่งทำงาน เช่น แหล่งออฟฟิศ โรงพยาบาล ที่พร้อมจะมีผู้เช่าหมุนเวียนตลอดเวลา และขายต่อได้ง่าย
  
  
• ไม่เปลี่ยว ไม่อันตราย มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี

3.ตั้งเกณฑ์เลือกโครงการที่ “ใช่”

หลังจากได้ทำเลที่ใช่แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการพิจารณาหาโครงการที่ใช่ และเตรียมตัดสินใจซื้อเพื่อนำมาลงทุนปล่อยเช่าจริง ในขั้นตอนนี้จะมีสูตรและปัจจัยหลักๆ ที่ต้องนำมาพิจารณา ดังนี้

• แบรนด์ที่ใช่ ยิ่งแบรนด์มีชื่อเสียง เป็นที่รู้จักในวงกว้าง ยิ่งมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า รวมถึงมีโอกาสปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงกว่า ในขณะเดียวกัน แบรนด์ที่ไม่ได้โด่งดังมาก ก็มีข้อดีในอีกด้าน คืออาจสามารถต่อรองราคาตอนซื้อได้มากกว่า ทำให้มีต้นทุนต่ำกว่า และมีโอกาสเลือกตำแหน่งของห้องที่ดีกว่าในแบรนด์ดังๆ ได้
  
  
• สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น ห้องจะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดี หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ ตั้งแต่เฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง ไปจนถึงสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลางและใกล้เคียงโครงการ อาทิ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ร้านสะดวกซื้อ ร้านซักอบรีด
  
  
• ราคาปล่อยเช่า ต้องนำต้นทุนค่าห้องที่สนใจ มาประกอบกับค่าส่วนกลาง เงินที่ต้องผ่อนคืนธนาคารในแต่ละเดือน ค่าบำรุงรักษา จากนั้นจึงกำหนดราคาปล่อยเช่าหรือค่าเช่า ข้อสำคัญคือ ค่าเช่าต้องสูงกว่าเงินผ่อน ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ข้างต้น เพื่อให้ยังคงได้กำไร ขณะเดียวกันก็ต้องวางราคาให้อยู่ในระดับที่รับได้ เมื่อเทียบกับคู่แข่งในโครงการเดียวกัน หรือโครงการอื่นในทำเลเดียวกันด้วย

4.ประเมินผู้เช่า

ไลฟ์สไตล์ของผู้เช่า และลักษณะของผู้เช่า คืออีกปัจจัยหนึ่งที่จะช่วยให้เราสามารถกำหนดกลุ่มเป้าหมายได้ชัดเจน เลือกโครงการลงทุนได้เหมาะสม และเพิ่มอัตราผลตอบแทนให้สูงขึ้นได้ ก่อนลงทุนจึงควรสำรวจไลฟ์สไตล์ของผู้ที่มีโอกาสจะเช่าโครงการในทำเลนั้นๆ ให้ดี นอกจากนี้ เพื่อป้องกันปัญหาปวดหัวภายหลัง อาจกำหนดนโยบายเพิ่มเติมสำหรับปล่อยเช่า เช่น ปล่อยเช่าเฉพาะผู้หญิง เนื่องจากผู้หญิงอาจมีแนวโน้มการดูแลห้องเช่าที่ดีกว่าผู้ชาย

5.ทำสัญญาเช่าและตรวจสอบผู้เช่าให้รัดกุม

ข้อนี้ถือเป็นอีกข้อที่สำคัญมาก เพราะจะมีส่วนสำคัญในการป้องกันปัญหาปวดหัวต่างๆ โดยในสัญญาจะต้องกำหนดรายละเอียดทุกอย่างที่จำเป็น เช่น ค่าเช่าในแต่ละเดือน ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าต้องออกเอง ค่าปรับกรณีต่างๆ เงื่อนไขการพักอาศัยอื่นๆ รวมถึงต้องเก็บเอกสารที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าให้ครบถ้วน ทั้งสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนารับรองรายได้

หากทำได้อย่างนี้ครบทุกข้อแล้ว “มือใหม่” ก็สามารถอัพเลเวลเป็น “มือเก๋า” ได้ ขอให้ทุกคนโชคดีกับเส้นทางการลงทุนอสังหาฯปล่อยเช่า โดยไม่ลืมคาถาสำคัญ ว่าเรานั้นสามารถสร้างคำว่า “โชคดี” ให้ตัวเองได้ หากศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและเตรียมตัวให้พร้อมก่อนตัดสินใจลงทุน!

ข้อมูลจาก

แสนสิริ Blog

https://www.estopolis.com