ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan To Value Ratio, LTV) ให้เข้มงวดขึ้น สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองและสาม หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. 62 ที่ผ่านมา  โดยมีรายละเอียดดังนี้

ตัวอย่างเช่น หาก นาย ก. ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่มีมูลค่า 5 ล้านบาทโดยที่ผ่อนบ้านหลังแรกอยู่ยังไม่ถึง 3 ปี จากกฎเกณฑ์ใหม่นี้ทำให้ นาย ก. จะต้องเตรียมเงินดาวน์ 20% ของมูลค่าบ้าน คือ 1 ล้านบาท และธนาคารจะสามารถให้สินเชื่อได้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าบ้าน คือ ไม่เกิน 4 ล้านบาท หากนาย ก. ต้องการสินเชื่อเพิ่มเติมเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ หรือเพื่อตกแต่งบ้าน โดยใช้บ้านหลังนี้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ธนาคารจะปล่อยกู้สินเชื่อเพิ่มเติมนี้ได้สูงสุดเมื่อรวมกับสินเชื่อบ้านแล้วไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งในกรณีนี้หากธนาคารให้สินเชื่อบ้านที่ 4 ล้านบาทแล้ว ธนาคารจะให้สินเชื่อเพิ่มเติมได้อีกไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งวงเงินนี้จะไม่รวมสินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต ประกันวินาศภัย และสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs แปลว่าหากต้องการกู้เงินเพิ่มเพื่อมาซื้อประกันชีวิตและประกันวินาศภัย ก็สามารถทำได้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของธนาคารด้วย

ทําไมแบงก์ชาติต้องออกมาตรการกํากับดูแลในครั้งนี้ ?

1. การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมามีการแข่งขันที่สูงมากขึ้น ขณะที่มาตรฐานการให้สินเชื่อ (Credit Underwriting Standards) เริ่มหย่อนลง เช่น ไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์ก่อนกู้ก็กู้ได้
   
   
2. เริ่มเห็นสัญญาณการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่จริงเพิ่มมากขึ้น ซึ่งการแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่เกินพอดี เป็นตัวเร่งภาวะการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อเสถียรภาพและระบบเศรษฐกิจในอนาคตได้
   
   
3. หากไม่มีการกำกับดูแลอย่างเหมาะสมอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงและความเปราะบางในระบบเศรษฐกิจการเงิน และบทเรียนที่ผ่านมาของประเทศทั่วโลกชี้ว่าปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ มักเป็นหนึ่งในต้นตอสำคัญที่ทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลก

มาตรการนี้ส่งผลด้านใดกับใครบ้าง?

1. ประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่จริง (Real Demand) ในระยะสั้นเฉพาะผู้ที่ยังมีบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด และต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มหลังวันที่ 1 เมษายน  2562 เป็นต้นไป รวมถึงผู้ที่จะซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มขึ้น แต่ในระยะยาวผู้บริโภคจะสามารถซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมยิ่งขึ้น เพราะความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรจะลดลง อย่างไรก็ตามผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกเพื่อการอยู่อาศัยจริง จะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้
   
   
2. ประชาชนที่ซื้อเพื่อลงทุน ในระยะสั้น ผู้ที่กำลังจะโอนบ้านหลังวันที่ 1 เมษายน  2562 จะต้องเตรียมเงินเพิ่มมากขึ้น แต่ในระยะยาว ผู้ลงทุนจะมีความสามารถในการรับความเสี่ยงได้ดีขึ้น ไม่มองความเสี่ยงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่ำเกินควร และลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตลาดจะมีเสถียรภาพมากขึ้น
   
   
3. ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในระยะสั้น ยอดขายอาจลดลงเพราะกำลังซื้อที่ลดลงเนื่องจากผู้บริโภคจะกู้ได้น้อยลง และต้องใช้เงินตัวเองมากขึ้น  ทำให้อาจจะชะลอการตัดสินใจ แต่ในระยะยาวผู้ประกอบการจะสามารถวางแผนลงทุนได้อย่างเหมาะสม และลดความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
   
   
4. สถาบันการเงิน ในระยะสั้นจะปล่อยสินเชื่อได้ลดลง แต่ในระยะยาวแล้วจะได้ลูกหนี้ที่มีคุณภาพที่ดีขึ้น และภาระการตั้งสำรองหนี้เสียที่ลดลง
   
   
5. เศรษฐกิจไทย จะมีเสถียรภาพมากขึ้น โอกาสเกิดวิกฤตเศรษฐกิจจากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ลดลง ซึ่งจะเอื้อต่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
    

กล่าวโดยสรุป จุดประสงค์ของการปรับปรุงเกณฑ์ในครั้งนี้คือ เพื่อดูแลประชาชนที่ต้องการกู้ซื้อบ้านให้ซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม ในขณะเดียวกันยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และป้องกันความเสี่ยงเชิงระบบเพื่อไม่ให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจได้

บทความโดย :  นิภาพันธ์ พูนเสถียรทรัพย์ CFP®   นักวางแผนการเงินอิสระ นักเขียนและวิทยากร