การมีบ้าน หรือที่ดินเป็นของตัวเองถือเป็นความสำเร็จครั้งใหญ่ในชีวิต แต่ก่อนที่จะไปถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ขั้นตอนที่สำคัญที่สุด และห้ามมองข้ามเด็ดขาดคือ "การทำสัญญา" เพราะเอกสารทางกฎหมายฉบับนี้จะเป็นสิ่งคุ้มครองสิทธิ์ และป้องกันการโกงให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากคุณกำลังวางแผนทำสัญญาซื้อขายบ้าน หรือมองหาตัวอย่างใบสัญญาซื้อขายที่ดิน บทความนี้ได้รวบรวมทุกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมาให้ศึกษาอย่างละเอียดแล้วครับ

สัญญาจะซื้อจะขาย กับ สัญญาซื้อขาย แตกต่างกันอย่างไร?

• สัญญาจะซื้อจะขาย: คือสัญญาที่ทำขึ้นในวันที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต (ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทันที) มักมีการวางเงินมัดจำ และกำหนดเวลาไปโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาประเภทนี้ใช้สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือคอนโดมิเนียมที่กำลังสร้าง หรือบ้านมือสองที่ต้องรอเวลายื่นกู้ธนาคาร
• สัญญาซื้อขาย (สัญญาสำเร็จรูป): คือสัญญาที่ทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะ

เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย มีอะไรบ้าง?

เพื่อความถูกต้องและรวดเร็ว ทั้งสองฝ่ายควรเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้

• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อ และผู้จะขาย
• สำเนาโฉนดที่ดิน (หน้า - หลัง) ขนาดเท่าตัวจริง เพื่อตรวจสอบรายการจดทะเบียนหลังโอน
• หนังสือมอบอำนาจ (ในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถมาดำเนินการด้วยตนเองได้)
• เอกสารความยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)

ผู้ซื้อควรตรวจสอบอะไรบ้าง? ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย

ก่อนที่จะจรดปากกาเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านหรือที่ดิน ควรตรวจสอบข้อมูลเหล่านี้ให้มั่นใจก่อน:

• ตรวจสอบตัวตน: บัตรประชาชนของผู้ขายตรงกับชื่อในโฉนดที่ดินหรือไม่ หากผู้ขายเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ต้องเช็กหนังสือรับรองบริษัท
• ตรวจสอบโฉนด: นำสำเนาโฉนดไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่าติดจำนอง อายัด หรือเป็นที่ดินตาบอดหรือไม่
• ตรวจสอบสภาพพื้นที่จริง: บ้านหรือที่ดินตรงตามที่ระบุในสัญญาหรือไม่ มีการรุกล้ำพื้นที่จากข้างเคียงหรือไม่

เงินมัดจำในสัญญาจะซื้อจะขาย ควรกำหนดเท่าไหร่ และมีผลทางกฎหมายอย่างไร?

โดยทั่วไปเงินมัดจำจะอยู่ที่ประมาณ 5% - 10% ของราคาซื้อขายจริง (หรือตามแต่จะตกลงกัน) ในทางกฎหมาย เงินมัดจำถือเป็นหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นจริง หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ไปโอนตามกำหนด ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำได้ทั้งหมด แต่หากผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ยอมขายให้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกเงินมัดจำคืนพร้อมค่าเสียหาย

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ และภาษีต่างๆ มีอะไรบ้าง? ใครเป็นผู้รับผิดชอบ

การโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายหลายส่วน ซึ่งในสัญญาระบุให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้จ่าย

• ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน หรือราคาขาย (มักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง) กรณีโอนทั่วไป (ที่อยู่อาศัยเกิน 7 ล้านบาท หรือไม่อยู่ในมาตรการ)
• ค่าธรรมเนียมการโอน:   0.01% ของราคาประเมิน กรณีเข้าเกณฑ์มาตรการรัฐ (ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 บาท) ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01%
• ค่าจดจำนอง: 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) กรณีโอนทั่วไปวงเงินจำนองเกิน 7 ล้านบาท
• ค่าจดจำนอง: 0.1% ของวงเงินกู้ กรณีเข้าเกณฑ์มาตรการรัฐ (วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ (คิดตามเกณฑ์ราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า (สำหรับผู้ขายที่ถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี) แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีได้รับการยกเว้น
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% (ผู้ขายจ่ายในกรณีที่ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ)

กรณีอสังหาริมทรัพย์ติดจำนอง ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร?

หากบ้าน หรือที่ดินนั้นยังติดจำนองอยู่กับธนาคาร ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนว่า "ผู้จะขายจะดำเนินการไถ่ถอนจำนองจากธนาคารให้เสร็จสิ้นก่อน หรือภายในวันโอนกรรมสิทธิ์" เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับโฉนดที่สะอาดและไม่มีภาระผูกพัน

ขั้นตอนการดำเนินการหลังลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร?

1. ผู้ซื้อนำใบสัญญาซื้อขายที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมเอกสารส่วนตัวไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
2. ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาทรัพย์สิน และอนุมัติวงเงินกู้
3. นัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์ระหว่าง ผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคาร ณ สำนักงานที่ดิน

หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จะมีผลทางกฎหมายอย่างไรบ้าง?

• ผู้ซื้อผิดสัญญา: ไม่จ่ายเงินตามงวด หรือไม่ไปโอนตามกำหนด ผู้ขายมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญา ริบเงินมัดจำ และนำทรัพย์สินไปขายให้ผู้อื่นได้
• ผู้ขายผิดสัญญา: เปลี่ยนใจไม่ขาย หรือไม่สามารถโอนได้ตามกำหนด ผู้ซื้อมีสิทธิ์ฟ้องร้องบังคับให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา หรือฟ้องเรียกเงินมัดจำคืนพร้อมดอกเบี้ย และค่าเสียหาย

ควรปรึกษาทนายความ หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือไม่?

หากเป็นการซื้อขายทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง โครงสร้างสัญญามีความซับซ้อน หรือเป็นการซื้อขายที่ดินผืนใหญ่ การปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จะช่วยอุดรอยรั่วทางกฎหมาย และป้องกันไม่ให้เราถูกเอาเปรียบได้ดีที่สุด

ข้อควรระวัง และข้อผิดพลาดที่พบบ่อยในการทำสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร?

• ไม่ระบุวันที่ต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน (ทำให้สัญญาไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด)
• รายการของแถม หรือเฟอร์นิเจอร์ระบุไว้เพียงวาจา ไม่ได้เขียนลงในสัญญา
• ไม่ได้ตรวจสอบโฉนดที่ดินฉบับจริงก่อนวันโอน ทำให้เจอเสี่ยงภัยเรื่องโฉนดปลอม

หากพบข้อบกพร่องของอสังหาริมทรัพย์หลังโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกร้องอะไรได้บ้าง?

ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ หากทรัพย์สินที่ซื้อขายมีชำรุดบกพร่องในลักษณะที่ทำให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมประโยชน์ โดยที่ผู้ซื้อไม่รู้มาก่อนในวันโอน ผู้ขายต้องรับผิดชอบชำรุดบกพร่องนั้น โดยผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกร้องให้ผู้ขายมาซ่อมแซม หรือฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่วันที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

ทำไมต้องมีสัญญาจะซื้อจะขาย?

สัญญาจะซื้อจะขายทำหน้าที่เป็นข้อตกลงร่วมกันเพื่อล็อกทรัพย์สินชิ้นนั้นไว้ ไม่ให้ผู้ขายนำไปขายให้คนอื่นในระหว่างที่ผู้ซื้อกำลังดำเนินการจัดหาเงินทุน หรือยื่นกู้ธนาคาร และยังเป็นเอกสารสำคัญที่ธนาคารใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้านอีกด้วย

เจาะลึก 10 ส่วนประกอบสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายที่ต้องมีคืออะไร?

เพื่อให้สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมีความสมบูรณ์ และมีผลบังคับใช้ตามกฎหมายอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด ควรมีส่วนประกอบหลัก 10 ข้อดังนี้:

1. หัวสัญญา

คือส่วนที่ระบุประเภทของสัญญา วันที่ และสถานที่ทำสัญญา มีความสำคัญในการใช้นับอายุความของสัญญา และเป็นจุดเริ่มต้นในการระบุเจตนาทางกฎหมายของคู่สัญญา

2. รายละเอียดของผู้จะขาย และผู้จะซื้อ

ต้องระบุชื่อ - นามสกุล อายุ ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน และเลขประจำตัวประชาชนของทั้งสองฝ่ายให้ถูกต้องตรงตามบัตรประชาชนเพื่อยืนยันตัวตนของคู่สัญญา

3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย 

ต้องระบุเลขที่โฉนดที่ดิน ที่ตั้ง (ตำบล อำเภอ จังหวัด) เนื้อที่ (ไร่ งาน ตารางวา) รวมถึงรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเลขที่เท่าไหร่ ขนาดกี่ชั้น เพื่อให้ชัดเจนว่าเป็นทรัพย์สินชิ้นใด

4. ระบุราคาซื้อขาย และการชำระเงิน 

ต้องเขียนราคาซื้อขายสุทธิเป็นทั้งตัวเลข และตัวอักษรให้ชัดเจน พร้อมระบุจำนวนเงินมัดจำ เงินงวด (ถ้ามี) และกำหนดวิธีการชำระเงินที่ตรวจสอบได้ เช่น เช็คเงินสด (แคชเชียร์เช็ค) หรือการโอนเงินผ่านธนาคาร

5. การโอนกรรมสิทธิ์ 

กำหนดวัน เวลา และสำนักงานที่ดินที่จะไปทำนิติกรรมให้แน่นอน รวมถึงระบุสัดส่วนการรับผิดชอบค่าธรรมเนียม และภาษีของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจนเพื่อไม่ให้เกี่ยงกันในวันโอน

6. ส่งมอบที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง 

ระบุเงื่อนไขการส่งมอบบ้านหรือที่ดิน เช่น จะส่งมอบกุญแจ และสิทธิ์การเข้าอยู่อาศัยภายในกี่วันหลังจากวันโอนกรรมสิทธิ์ และทรัพย์สินต้องอยู่ในสภาพที่ตกลงกันไว้

7. โอนสิทธิ และคำรับรองของผู้จะขาย 

ผู้ขายต้องให้คำรับรองในสัญญาว่า ทรัพย์สินนี้ไม่มีภาระผูกพัน ไม่ติดการจำนอง (หรือจะไถ่ถอนให้) ไม่ถูกเวนคืน และผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เพียงผู้เดียวที่มีสิทธิ์ขายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

8. กรณีผิดสัญญา และระงับสัญญา 

ระบุมาตรการลงโทษหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเบี้ยวสัญญา เช่น การริบเงินมัดจำ หรือการคิดเบี้ยปรับประจำวันในกรณีที่โอนล่าช้า เพื่อเป็นข้อผูกมัดให้ทั้งสองฝ่ายปฏิบัติตามสัญญา

9. เงื่อนไขหรือข้อตกลงเพิ่มเติม

ควรมีในกรณีที่มีข้อตกลงพิเศษ เช่น รายการเฟอร์นิเจอร์ที่จะแถมให้ การตกลงให้ผู้ขายเคลียร์คนเช่าเดิมออกก่อนวันโอน หรือเงื่อนไขที่ว่าหากผู้ซื้อกู้ธนาคารไม่ผ่าน ยินดีคืนเงินมัดจำให้ทั้งหมด

10. การลงนามในสัญญา 

ผู้จะซื้อ และผู้จะขายต้องลงลายมือชื่อต่อหน้าพยานอย่างน้อย 2 คน และต้องพิมพ์สัญญาออกมาเป็น 2 ฉบับที่มีข้อความตรงกัน เพื่อให้ต่างฝ่ายต่างถือไว้เป็นหลักฐานคนละฉบับ

วางแผนยื่นกู้บ้าน และจัดการเรื่องสัญญาอย่างมั่นใจกับ SCB

เมื่อเข้าใจขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน และเตรียมพร้อมเรื่องเอกสารทางกฎหมายอย่างรัดกุมแล้ว ก้าวสำคัญต่อไปที่จะช่วยเปลี่ยนสัญญาในกระดาษให้กลายเป็นบ้านในฝันของคุณอย่างแท้จริงคือ "การเลือกพันธมิตรทางการเงินที่ดีในการยื่นกู้"

SCB พร้อมเดินเคียงข้างคุณในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ให้เรื่องการซื้อบ้านของคุณเป็นเรื่องง่าย ปลอดภัย และราบรื่นในทุกขั้นตอน ศึกษาข้อมูล และปรึกษาการยื่นกู้บ้านกับเราได้ที่ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) เพื่อให้ทุกข้อตกลงในสัญญาของคุณสำเร็จได้อย่างมั่นคงที่สุด

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายบ้าน

Q: สัญญาจะซื้อจะขายบ้านมีอายุความกี่ปี และนับจากวันไหน?

A: สัญญาจะซื้อจะขายมีอายุความตามกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับคดีภายใน 10 ปี โดยจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา หรือนับจากวันครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ระบุไว้ในตัวสัญญา หากพ้นกำหนด 10 ปีไปแล้ว จะไม่สามารถใช้สัญญานั้นฟ้องร้องต่อศาลได้

Q: หากผู้ซื้อกู้เงินธนาคารไม่ผ่าน จะขอเงินมัดจำคืนได้ไหม สัญญาจะระงับอย่างไร?

A: ตามกฎหมายทั่วไปหากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านจะถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา และอาจถูกริบมัดจำได้ แต่ ผู้ซื้อสามารถป้องกันสิทธิ์นี้ได้ โดยต้องระบุเป็นเงื่อนไขเพิ่มเติมไว้ในสัญญาตั้งแต่แรกว่า "หากผู้จะซื้อดำเนินการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินแล้วไม่ได้รับการอนุมัติ ให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันระงับ และผู้จะขายยินดีคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้จะซื้อภายในวันที่กำหนด"

Q: ใบสัญญาซื้อขายที่ดิน ต้องติดอากรแสตมป์ไหม และติดเท่าไหร่ถึงจะถูกต้องทางกฎหมาย?

สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างทั่วไปที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ทันที กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องติดอากรแสตมป์ในตัวสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้ (แต่ในวันโอนจริง ณ กรมที่ดิน สัญญาซื้อขายฉบับจริงจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร) อย่างไรก็ตาม หากต้องการนำสัญญาจะซื้อจะขายไปใช้เป็นหลักฐานประกอบการฟ้องร้องในศาลกรณีมีข้อพิพาท สามารถนำมาติดอากรแสตมป์ภายหลังได้ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด

แหล่งอ้างอิง: www.rocketmortgage.com, www.ironcladapp.com