หากคุณกำลังมองหาคอนโดทำเลดีใกล้ใจกลางเมือง เดินทางสะดวกไม่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท คุณคงคิดว่าราคาแบบนี้อาจหาไม่ได้อีกแล้ว เพราะคอนโดที่เปิดตัวใหม่ติดแนวรถไฟฟ้าตอนนี้ราคาเริ่มต้น 3 ล้านบาทขึ้นไป เห็นแบบนี้คุณอาจคิดว่าหมดหนทาง แต่ในความเป็นจริงมีคอนโดราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาทใกล้สถานีรถไฟฟ้าในเมือง เพียงแค่คุณลองเปิดใจแล้วปรับความคิดมามองหาคอนโดมือสองแทน โอกาสที่คุณจะซื้อคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้าในเมืองในราคาน่าคบมีอยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม

ขั้นตอนการเลือกซื้อคอนโดมือสองให้คุ้มค่า ราคาไม่แพง

1. สำรวจทำเล

ให้ดูทำเลที่จะตอบโจทย์ต่อการดำเนินชีวิต  เช่น ใกล้ที่ทำงาน  บ้านพ่อแม่หรือญาติ  บ้านเพื่อนสนิท แหล่งช้อปปิ้ง ตลาดสด แนวรถไฟฟ้า ฯลฯ เพราะจะทำให้เรามีเป้าหมายในการตัดสินใจเลือกโซนของคอนโด

2. หาคอนโดมือสอง

เมื่อได้โซนที่จะเลือกซื้อคอนโดแล้ว ขั้นต่อไปคือ การสำรวจหาโครงการคอนโดเก่าวิธีการง่ายๆ คือการเข้าเว็บไซต์ซื้อ-ขาย-เช่าคอนโดซึ่งมีหลายเว็บด้วยกัน เช่น https://www.ddproperty.com , https://www.prakard.com , https://www.thaihometown.com เป็นต้น เพราะจะมีการแบ่งโซนของคอนโดให้เลือกทำให้ไม่เกิดการสับสน จากนั้นก็เข้าไปเปรียบเทียบรูปแบบห้อง ขนาดห้อง ความสูงของตึกซึ่งรูปแบบคอนโดมี 2 แบบคือ คอนโด Low-Rise (ความสูง 8 ชั้น) และ คอนโด High-Rise (สูง 8 ชั้นขึ้นไป) รวมถึงดูสิ่งอำนวยความสะดวกในคอนโด เปรียบเทียบราคาขายในโซนเดียวกัน ในขั้นตอนนี้ควรเลือกโครงการที่สนใจ 3-5 โครงการ

3.ใครคือดีเวลลอปเปอร์

เพราะจะได้ตรวจสอบประวัติการก่อสร้างโครงการที่ผ่านมาย้อนหลังได้ว่าเคยมีปัญหากับลูกบ้านหรือเปล่า อีกทั้งคอนโดมือสองย่อมทรุดโทรมตามกาลเวลา การเลือกดีเวลลอปเปอร์ที่มีชื่อเสียงได้มาตรฐานย่อมดีกว่า รวมถึงควรดูนิติบุคคลว่าเป็นอย่างไรเพราะนิติบุคคลเปรียบเหมือนพ่อบ้านแม่บ้านคอนโดที่คอยดูแลส่วนกลางให้คงสภาพดี วิธีการดูง่ายๆ คือให้ลองเสิร์จหาเกี่ยวกับนิติบุคคลของคอนโดว่ามีลูกบ้านไป compliant ในช่องทางโซเซียลมีเดียบ้างหรือไม่  หรือลองไปสำรวจที่สถานที่จริงเลยก็ได้เพราะถ้าหากคอนโดที่นิติบุคคลดูแลดีแม้จะเป็นคอนโดเก่าก็ตาม แต่สภาพส่วนกลางก็ต้องดูดีไม่มีสิ่งทรุดโทรมให้เห็น และเมื่อตอนไปสำรวจดูห้องอาจลองเข้าไปหานิติบุคคลเพื่อลองสอบถามข้อมูลบางอย่าง ก็จะรู้ได้ทันทีว่านิติบุคคลบริหารแบบมืออาชีพหรือเปล่า ตอบคำถามได้มั้ย ทำงานเป็นระบบหรือเปล่า เป็นต้น

4. ค้นหาห้องจากเว็บไซต์

เมื่อได้โครงการที่หมายตาแล้ว  คราวนี้ก็ค้นหาห้องที่สนใจโดยดูจากเว็บไซต์ซื้อ-ขาย-เช่าคอนโดที่กล่าวไว้ตอนต้น โดยควรเลือกรูปแบบห้องที่ต้องการไว้ก่อน เช่น ต้องการห้อง Studio หรือ 1 Bedroom ขนาดพื้นที่เท่าไหร่และแปลนห้องรูปแบบไหนบ้างที่เหมาะกับการอยู่อาศัย รวมถึงต้องดูไลฟ์สไตล์ของตัวเองว่าชอบทำอาหารหรือเปล่าหรือชอบซื้ออาหารสำเร็จรูปก็อาจไม่ต้องซีเรียสเรื่องห้องครัวมากนัก เป็นต้น  ในขั้นตอนนี้ควรตัดโครงการคอนโดที่สนใจให้เหลือ 1 – 2 โครงการเท่านั้น  เพื่อที่คุณจะได้เจาะลึกหาห้องที่ประกาศขายได้โดยไม่ต้องมีตัวเลือกมากจนเกินไป

5. ทำเช็คลิสต์

มาถึงขั้นนี้ต้องเอาห้องที่สนใจในเว็บมาลองชั่งใจดูว่ามีห้องไหนบ้างที่ถูกใจ โดยอาจทำเช็คลิสต์ ตั้งแต่ตำแหน่งของห้อง ชั้นที่อยู่  ราคาที่ขาย เช่น ชอบห้องทิศใต้เพราะลมเย็นตลอดทั้งปี  ชอบความสูงไม่มาก มีราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท เป็นต้น เมื่อได้ลิสต์ห้องที่ผ่านเกณฑ์ในขั้นตอนนี้ควรคัดเลือกให้เหลือ  3 – 6 ห้องใน 1 โครงการ

6.โทรหาเจ้าของคอนโด

จากนั้นก็ถึงเวลาออกแรงด้วยการโทรศัพท์หาเจ้าของคอนโดที่โพสต์ขายหน้าเว็บหรือจะผ่านนายหน้าก็ได้จะได้ไม่ต้องยุ่งยากโทรติดต่อกับเจ้าของห้องโดยตรงเพราะเสียเวลาในการนัดดูห้อง ในขั้นตอนนี้ต้องอดทนไปดูคอนโดหลายรอบหน่อยแต่ก็จะทำให้ได้เห็นบรรยากาศและสภาพแวดล้อมของคนที่พักอาศัยเพื่อประกอบการตัดสินใจ รวมถึงได้เห็นสภาพของห้องและขนาดจริง วิวจริง ทิศทางของแดดและลม ภาพรวมโครงการ รวมถึงบรรยากาศโดยรอบ

7. ต่อรองราคาและทำสัญญา

เมื่อได้ห้องที่ตัดสินใจจะซื้อแล้วก็ถึงเวลาต่อรองราคาเพื่อให้ได้ราคาที่พอใจทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมากที่สุด จากนั้นจะทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” หรือ สัญญาวางเงินมัดจำ เป็นการยืนยันการยอมรับข้อตกลงระหว่างกันทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ ถือเป็นข้อผูกมัดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่อกันและสัญญาประเภทนี้ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์กันจริง ๆ แต่จะมีการกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญาแทน โดยสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมห้องที่จะซื้อขาย โดยคอนโดมือสองมักจะกำหนดระยะเวลาโอนในช่วงสั้นๆ ประมาณ 1 – 3 เดือนซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายสามารถดาวน์โหลดได้จากอินเทอร์เน็ต  สำหรับการวางเงินมัดจำจองคอนโดมือสองจะรวมในราคาซื้อขายสุทธิ  ซึ่งเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ก็จ่ายเพียงแค่ส่วนต่างที่เหลือ ทั้งนี้ สัญญาจะซื้อจะขายต้องเช็คให้รอบคอบ ดังนี้

• ข้อมูลส่วนบุคคลของผู้ซื้อและผู้ขายต้องตรงตามบัตรประจำตัวประชาชน
• มีรายละเอียดเกี่ยวกับคอนโดที่จะซื้อขาย ตรงกับสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์อาคารชุด (อ.ช.2)  ที่แนบท้ายในสัญญาจะซื้อจะขาย
• ต้องมีการระบุวันนัดหมายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน ส่วนจะโอนที่สำนักงานที่ดินไหนดูได้จากโฉนดคอนโด
• ดูเงื่อนไขการชำระเงินและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่งหรือผู้ขายออกให้ เป็นต้น
• ดูข้อตกลงเงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ เช่น ซื้อคอนโดมือสองห้องเปล่า โดยผู้ขายต้องย้ายทรัพย์สินในคอนโดออกให้หมดตามข้อตกลงก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายคอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น
• ดูเงื่อนไขการผิดสัญญา การริบหรือคืนเงินมัดจำ ต้องมีความชัดเจนตรงไปตรงมา เช่น หากขอกู้ไม่ผ่านต้องคืนเงินมัดจำทั้งหมด และควรมีการกำหนดระยะเวลาหมดเขตของสัญญาซึ่งส่วนใหญ่ไม่เกิน 1 – 3 เดือนหากเกินกว่านั้นผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำจากผู้ซื้อได้ทั้งหมด เป็นต้น

8. ยื่นกู้สินเชื่อคอนโดมือสอง

ควรยื่นกู้พร้อมกันอย่างน้อย 3 – 5 ธนาคาร เนื่องจากการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละธนาคารจะใช้เวลาไม่เท่ากัน เพื่อเป็นแผนสำรองกรณีถูกปฏิเสธ และจะได้ทันกับระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้หรือถ้าหากถูกปฏิเสธทั้งหมดก็จะได้มีหลักฐานเพื่อเรียกเงินมัดจำคืนตามสัญญา และเมื่อได้รับผลอนุมัติสินเชื่อคอนโดมือสองแล้ว  ธนาคารจะส่งใบแจ้งผลการอนุมัติให้ทราบพร้อมยอดจัดสินเชื่อที่ได้รับรวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าเบี้ยประกัน  ค่าธรรมเนียมจดจำนอง เป็นต้น โดยผู้กู้จะต้องแจ้งยังผู้ขายหรือนายหน้าเพื่อนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน รวมถึงนัดหมายวันโอนกับเจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อนำเช็คสำหรับจ่ายค่าคอนโดมือสองที่เหลือมาด้วย

9. โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสอง

หลังจากได้ผลอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน  เอกสารที่ต้องใช้กรณีเป็นโสดให้นำสำเนาบัตรประชาชน  สำเนาการเปลี่ยนชื่อ(ถ้ามี) และสำเนาทะเบียนบ้าน กรณีสมรสหรือผู้กู้ร่วมสมรสแล้วและถือครองคอนโดร่วมต้องแนบสำเนาทะเบียนสมรสและหนังสือยินยอมจากคู่สมรสประกอบด้วย แล้วอย่าลืมนำ “สัญญาซื้อขาย” มาด้วยสามารถดาวน์โหลดได้จากอินเทอร์เน็ต สำหรับการชำระค่าซื้อคอนโดเจ้าหน้าที่ธนาคารจะถือเช็คมาโอนพร้อมกันกับผู้กู้ หากกู้ได้ไม่เต็มจำนวน เงินส่วนต่างที่เหลือต้องนำมาเอง แนะนำให้ซื้อเป็นแคชเชียร์เช็คหรือเช็คธนาคารจะสะดวกกว่าถือเงินสด รวมถึงควรเตรียมเงินสดเพื่อชำระค่าอื่นๆ เช่น ค่าจดจำนอง, ค่าธรรมการโอน เป็นต้น

เมื่อโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองแล้ว ก่อนจะย้ายเข้ามาอยู่ต้องไปแจ้งนิติบุคคลเพื่อเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ใหม่ รวมถึงการแจ้งย้ายทะเบียนบ้านและแจ้งเปลี่ยนชื่อมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปาอีกด้วย แม้ว่าการเลือกซื้อคอนโดมือสองจะต้องใช้เวลานานในการค้นหาคอนโดที่ถูกใจ แต่ถ้าเจอคอนโดที่ใช่ในทำเลที่ชอบราคาเหมาะสม คุณก็จะสามารถประหยัดเงินได้โดยไม่ต้องซื้อคอนโดใหม่ในราคาที่แพงเกินเอื้อม แถมยังเหลือเงินบางส่วนเอาไปลงทุนสร้างผลกำไรได้อีกต่อหนึ่ง  สนใจกู้ซื้อคอนโดมือสองและดูรายละเอียด -สินเชื่อคอนโดมือสอง -

ข้อมูลจาก

https://www.condonewb.com