LTV ปลดล็อกแล้ว เลือกบ้านหลังที่สองอย่างไรให้ไม่ชอกช้ำ

หากคุณเคยฝันอยากมีบ้านอีกหลัง ไม่ว่าจะด้วยความจำเป็นต้องขยับขยายครอบครัวไปสู่บ้านชานเมืองที่ใหญ่ขึ้น หรือต้องเปลี่ยนที่ทำงาน ทำให้อยากครอบครองคอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้าสักหนึ่งห้อง หรืออาจเพราะสนใจเก็บเกี่ยวอสังหาริมทรัพย์ในช่วงราคาดีไว้ลงทุนระยะยาว แต่เดิมคุณอาจต้องชะงักงันกับข้อกำหนดที่ทำให้เข้าถึงวงเงินกู้หลังที่สองได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย ต้องกัดฟันเก็บเงินดาวน์ก้อนโต 10-30% กว่าจะพร้อมเซ็นสัญญา


ในปี 2565 ถือเป็นเวลาทองให้คนอยากมีบ้านหลังที่สองได้เฮ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายมาตรการ Loan to Value (LTV) หรือ การกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน เพิ่มเป็นกู้ได้ 100% สำหรับบ้านหลังที่สองซึ่งมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนคลายกันยาวๆ ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 แถมยังมีโบนัสให้คนอยากมีบ้านเพิ่มเข้ามาอีกต่อ คือ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมจาก 2% เหลือ 0.01% ค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เรียกว่าคุ้มค่าสองต่อกันเลยทีเดียว


ทว่า ก่อนจะปลงใจซื้อบ้านหลังใหม่ อย่าลืมสำรวจความพร้อมของตัวเอง ศึกษาเกณฑ์การผ่อนคลายนี้อย่างรอบคอบ สำรวจภาระหนี้สินก่อนเพิ่มภาระก้อนใหม่ และตอบโจทย์ตัวเองให้ชัดว่า อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์นั้น ตอบโจทย์ที่คุณตั้งไว้แน่แล้วหรือเปล่า เพื่อไม่ให้บ้านหลังใหม่กลายเป็นภาระค้ำคอเกินความจำเป็น


1. ทบทวนความจำเป็นระยะยาวให้แน่ชัด


ต้องมีจุดมุ่งหมายในการซื้อบ้านหลังที่สองให้ชัด เพราะการตัดสินใจครั้งนี้จะเป็นการผูกผันภาระก้อนโตระยะยาวไว้เพิ่มเติม ลองพิจารณาให้รอบคอบว่ามีความจำเป็นมากน้อยขนาดไหน เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือปล่อยเช่าไว้เก็งกำไรระยะยาว หากตกผลึกได้ว่าแล้วเราจำเป็นต้องมีบ้านหลังนั้น อาจจะเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นของตัวเองหรือครอบครัว หรือเพราะการลงทุนระยะยาวที่คุ้มค่า ก็เดินหน้าเตรียมความพร้อมขั้นต่อไปได้เลย


2. ถ้ารักพี่อย่าเสียดายน้อง


เมื่อสำรวจขุมกำลังของเราจนแน่ใจแล้วว่ามีความสามารถในการผ่อนชำระรายเดือนเพิ่มเติมไหว ต้องอย่าลืมนำแผนบริหารจัดการบ้านหลังแรกมาพิจารณาควบคู่กัน เช่น หากมีคอนโดมิเนียมในเมืองอยู่แล้ว จะหันไปซื้อบ้านชานเมืองสักหลัง จะสามารถปล่อยเช่าคอนโดได้ในราคาต่อเดือนเท่าไหร่ โดยลองศึกษาราคาตลาดสำหรับปล่อยเช่าในย่านเดียวกันประกอบ เพื่อจะได้เห็นแนวโน้มรายได้ที่จะช่วยแบ่งเบาภาระ หรือในกรณีจะขายขาดบ้านหลังแรก จะใช้เวลานานเท่าไหร่ในการปล่อยของสำหรับทำเลนั้นๆ เพื่อดูระยะเวลาที่เราต้องแบกรับการผ่อนชำระทั้งสองหลังไปพร้อมๆ กัน อย่ามัวแต่ห่วงทรัพย์สินแล้วปล่อยให้ทิ้งร้างเด็ดขาด เพราะจะเสียโอกาสในการสร้างรายได้ให้งอกเงย

unlock-ltv-to-buy-second-house-01

3. คำนวณเผื่อไว้ในกรณีไม่คาดฝัน


ถึงจะแน่ใจว่าบ้านหลังแรกและหลังที่สอง มีโอกาสแปรเปลี่ยนเป็นรายได้ เช่น สามารถปล่อยเช่า ได้แล้ว แต่ไม่ควรนำรายได้ก้อนนั้นมายึดเป็นรายได้หลัก เพราะในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ตลาดเช่าอาจผันผวนจนผู้เช่าของเราเก็บกระเป๋าโบกมือลาได้ทุกเมื่อ หรือบางครั้งเราอาจจำเป็นต้องลดค่าเช่าเพื่อช่วยรักษาฐานลูกค้าไว้ ดังนั้น การตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สอง โดยมีแหล่งรายได้ประจำอื่นๆ เป็นตัวค้ำประกันย่อมเป็นความแน่นอนกว่า


4. ‘ทำเลดี’ อย่าหนีไปไหน


ถึงจะเป็นบ้านหลังที่สองที่เราหมายปองจะใช้ชีวิตอยู่เอง ไม่ตั้งใจจะปล่อยขายหรือเช่าในอนาคต แต่ใครจะรู้ว่าวันหนึ่งความต้องการหรือความจำเป็นในชีวิตเราอาจเปลี่ยนแปลงก็ได้ เช่น อาจต้องย้ายถิ่นฐาน ดังนั้นการเลือกทำเลที่อยู่ในความต้องการของตลาดเสมอ มีความสะดวกสบายในการเดินทาง ห้อมล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ก็ยังเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ เสมอ


5. ศึกษามาตรการและเล็งโครงการที่พร้อม


เมื่อได้บ้านที่หมายปองแล้ว ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง ต้องคำนวณเวลาในการซื้อขายให้ดีว่าตต้องอยู่ภายในปี 2565 เพื่อจะได้รับประโยชน์จากมาตรการผ่อนปรนทั้งสองเรื่องได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย เช่น หากสนใจโครงการบ้านจัดสรร อาจเล็งไปที่โครงการเสร็จพร้อมขาย หรือมีความคืบหน้าโครงการที่แน่ชัดว่าจะเรียบร้อยภายในปีนี้ โดยต้องอย่าลืมเผื่อเหลือเผื่อขาดระยะเวลาในการตรวจรับ แก้ไขหน้างานด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าเรายังคงได้บ้านคุณภาพ แบบไม่ถูกกรอบเวลามากดดันให้รีบโอน หรือหากประมูลบ้านมือสองที่ขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ก็ต้องศึกษาขั้นตอนและระยะเวลาเผื่อไว้ให้แม่นๆ เพื่อไม่ให้เกินจากกำหนดในปีนี้


6. อย่าลืมค่าใช้จ่ายงอกเงยที่จำเป็น


เมื่อมีบ้านหลังที่สอง ค่าใช้จ่ายอีกอย่างที่ตามมาติดๆ คือการตกแต่งหรือต่อเติมที่อาจต้องใช้งบประมาณสูงหน่อยสำหรับคนซื้อบ้านมือสอง หรือคนที่ต้องการตกแต่งเพื่อนำไปปล่อยเช่า ดังนั้น แค่ผ่อนชำระกับธนาคารได้แล้วก็อย่าชะล่าใจ ต้องเผื่อเหลือเผื่อขาดกับงบประมาณก้อนนี้ไว้ด้วย และควบคุมให้อยู่ในระดับที่ต้องการ ไม่ปล่อยให้บานปลายเป็นเพราะงอกเงยให้หนักใจอีกก้อน


ใครที่กำลังอยากเป็นเจ้าของบ้านหลังที่ 2  ดูรายละเอียดและติดต่อขอสินเชื่อบ้าน SCB ได้ที่นี่


ที่มา
https://www.moneybuffalo.in.th/real-estate/why-does-bank-of-thailand-unlock-loan-to-value
https://www.thansettakij.com/property/510568
https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีมีขั้นตอนอย่างไร-19941