แท้จริงแล้ว การลงทุนในคอนโด มีหลักการเช่นไร?

บทความโดย :   คอนโดติดดอย
 

สมัยนี้คนรุ่นใหม่หันมาลงทุนในคอนโดกันเยอะขึ้นมาก โดยเฉพาะในช่วง 4-5 ปีหลัง เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์ยอดนิยมเลย ซึ่งก็ไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะราคาคอนโดของประเทศเราในช่วง 10 ปีหลังมานี้ เพิ่มขึ้นในระดับสูงมาก และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปอีกเรื่อย ๆ


ย้อนไปเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว มีคนแนะนำในการลงทุนคอนโดว่า


"เมื่อเราซื้อคอนโดมาเพื่อลงทุน ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Yield) คือสิ่งสำคัญ ถ้าเรากู้ธนาคารมา เลวร้ายที่สุดค่าเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ย ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือ ต้องเลือกทำเลที่ดี ที่หาคนเช่าง่าย และได้ราคาค่าเช่าสูง ให้ค่าเช่าทำงานในการผ่อนชำระกับธนาคารแทนเรา และท้ายที่สุดเราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยที่เราไม่ต้องลงทุนเอง นอกจากนี้หากโชคดี เราก็จะได้กำไรจากการขายคอนโดในราคาที่สูงกว่าที่เราซื้อมาด้วย (Capital Gain) "


เพราะการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาว ถ้าพลาดแล้ว ไม่สามารถตัดขายขาดทุนได้ง่ายเหมือนขายหุ้น เนื่องจากคอนโดไม่ใช่สินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง (High Liquidity Asset)


เมื่อคอนโดใดก็ตาม ที่มีทำเลที่ดีมาเจอกับราคาที่ใช่ ไม่ว่าอย่างไร ราคาก็จะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆ แต่จะมากน้อยก็ขึ้นกับสภาพคอนโดและภาวะเศรษฐกิจ


อย่างไรก็ตาม การลงทุนในคอนโดโดยการวางเป้าหมายไปที่เรื่องการทำกำไรส่วนต่างตั้งแต่แรก อาจเป็นการวางกลยุทธ์ที่ผิด เพราะถ้าคุณไม่สามารถขายคอนโดนั้นออกไปได้ก่อนที่คุณจะโอน และหากคุณไม่มีศักยภาพในการโอน เมื่อนั้นคุณก็มีโอกาสสูญเงินที่ได้ลงทุนคอนโดตัวนี้ไปทั้งหมด


การเก็งกำไรจากใบจองคอนโด ซึ่งเข้าข่ายการทำกำไรจากส่วนต่างราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) ซึ่งคอนโดที่จะทำกำไรได้ในระยะสั้นแบบนี้ ต้องมีทำเลที่ดี และคอนโดที่มีทำเลดีตอนนี้ราคาก็สูงมาก หลายๆ คนเห็นราคาหน้าสัญญาก็รู้ตัวแต่แรกว่า "โอนไม่ไหว" แน่นอน แต่คิดว่าจองไปก่อน เดี๋ยวก็ขายต่อได้ ซึ่งความจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้น และอาจส่งผลให้เกิดความผิดพลาดในการลงทุนได้ด้วย

ดังนั้นการลงทุนในคอนโดที่ดี ควรวางเป้าหมายไปที่ Yield หรือผลตอบแทนจากค่าเช่าจะดีกว่า และอย่าลืมดูฐานะทางการเงินของเราด้วยว่ากู้ไหวหรือไม่  ภาระดอกเบี้ยเป็นเท่าไหร่ และค่าเช่าแถวนั้นเป็นอย่างไร เพื่อเป็นการประเมินความสามารถในการลงทุน และผลตอบแทนจากการลงทุน


เมื่อคอนโดสร้างแล้วเสร็จ​ เราสามารถใช้เครื่องมือทางการเงินอย่างสินเชื่อธนาคารในการโอนได้​ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะสามารถกู้ได้ถึง​ 100% หากมีเครดิตที่ดี ส่งผลให้เราสามารถได้รับเงินส่วนที่ผ่อนดาวน์ไปบางส่วนแล้วกลับคืนมา​ เพื่อใช้ในการแต่งห้อง​ หรือใช้เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการโอน    อย่างไรก็ตาม หลังวันที่ 1 เมษายน 2562 จะมีการใช้กฎการควบคุมการปล่อยสินเชื่อหลังที่ 2 จากธนาคารแห่งประเทศไทย  โดยอาจจะกู้สินเชื่อได้ไม่ครบ 100%  ขึ้นกับจำนวนของบ้านหรือคอนโดที่เราได้กู้มาแล้ว  


จากนั้นเรามีหน้าที่ที่จะต้องผ่อนชำระกับธนาคารต่อ​ ซึ่งโมเดลการลงทุนระยะยาวก็คือ​ การหาคนเช่าห้อง​ เพื่อได้รับค่าเช่า​ และเอามาผ่อนชำระกับธนาคารต่อ ซึ่งการลงทุนแบบนี้เราเรียกว่า​ Leverage (คานงัด)​ คือ จะสังเกตว่า​ เราใช้สินเชื่อมาลงทุนแทนเงินสดของตัวเอง​


ดังนั้นการวิเคราะห์ตลาดเช่าห้องจึงสำคัญ ถ้าคุณวิเคราะห์​ได้ถูกต้อง​ คุณก็จะหาคนเช่าได้​ง่ายและได้ค่าเช่าที่ดี ซึ่งทั้งหมดนี้ คือ โมเดลการลงทุนในคอนโดที่แท้จริง


ในส่วนของ Capital Gain ในระยะยาว​ เราจะได้กำไรส่วนต่างจากราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น​ (มากน้อยก็ขึ้นกับสภาพคอนโดและภาวะเศรษฐกิจ) โดยระหว่างทางจะมีคนผ่อนคอนโดให้เงินต้นเราลดลง​


สำหรับการขายต่อระยะสั้น​ เป็นโมเดลที่เกิดขึ้นในยุคหลัง​ คนใจร้อน​ อยากทำกำไรได้เร็ว​ ถามว่าผิดไหม​ ก็ไม่ผิด​ แต่มีความเสี่ยงสูงมาก​ เพราะถ้าเรากะเก็งผิด​ ก็อาจจะขายไม่ได้ในระยะเวลาที่เราตั้งเป้าหมายไว้​ ทำให้อาจจะเกิดปัญหา​ทางการเงินได้


ซึ่งถ้าเราวางเป้าหมายการลงทุนเป็นการลงทุนระยะยาว (โอนห้องและปล่อยเช่า) ไว้ได้ดี มีการวิเคราะห์ทำเล​ ค่าเช่า​ และศักยภาพ​ในการกู้​ ถ้าผลการวิเคราะห์การลงทุนระยะยาวออกมาว่า​ "เป็นไปได้" การขายระยะสั้น (ไม่โอนห้องและขายก่อนโอน) ถึงจะเป็นไปได้​ แต่ถ้าวิเคราะห์การลงทุนระยะยาวแล้วเรายังรู้สึกว่าเป็นไปไม่ได้​ การขายระยะสั้นก็ไม่ต้องพูดถึงเลย