เมื่อเศรษฐกิจซบเซาเขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์ให้เข่าอ่อน เวลานี้นับเป็นตลาดของผู้บริโภคขนานแท้ เมื่อบริษัทชั้นนำต่างหันมาใช้กลยุทธ์หั่นราคาและแจกโปรโมชันพิเศษเพื่อระบายสต็อกคอนโดมิเนียม เพื่อหวังสะสมเงินสดเสริมสภาพคล่อง

สำหรับคนที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโดสักห้อง ย่อมหมายถึงคุณมั่นใจในการเงินของตัวเองแล้ว แต่ช้าก่อน! การซื้ออสังหาริมทรัพย์ อาจเป็นการลงทุนเพื่อแสวงหารายได้ระยะยาว (Passive Income) ที่น่าสนใจ แต่ในโลกการลงทุนยังมี Passive Income รูปแบบอื่นที่ควรนำมาเปรียบเทียบวัดข้อดีข้อเสียที่เหมาะกับตัวคุณก่อน เช่น การนำเงินก้อนที่มีอยู่ไปลงทุนในพันธบัตร, เงินปันผลหุ้น หรือ การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ที่ให้เราเข้าไปลงทุนในโครงการหลากหลายประเภท ซึ่งเป็นวิธีการได้มาซึ่ง Passive Income ที่แม้จะให้อัตราผลตอบแทนผันผวนเมื่อเทียบกับการเก็บค่าเช่าที่เห็นผลตอบแทนรายเดือนชัดเจน แต่ก็เหมาะกับคนที่ต้องการแบกรับความเสี่ยงในการถือครองคอนโดมิเนียมไว้ โดยไม่รู้ว่าจะมีโอกาสทำเงินได้เมื่อใด และยังเหมาะกับคนที่ไม่มีเวลาบริหารจัดการปล่อยเช่า ที่มีเรื่องจิปาถะให้ดูแล อาทิ การซ่อมบำรุง และค่าใช้จ่ายส่วนกลางอื่นๆ ที่ต้องเตรียมไว้อีกไม่น้อย

อีกประเด็นที่สำคัญไม่แพ้กันก่อนตัดสินใจ คือการสำรวจว่าตัวเองหรือครอบครัว มีแนวโน้มจำเป็นในการใช้เงินก้อนใหญ่ในอนาคตอันใกล้หรือไม่ หรือมีเงินสดเผื่อสำรองให้กับเหตุการณ์ฉุกเฉินอื่นๆ ในชีวิตพอหรือยัง เนื่องจากการลงทุนคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนระยะยาว หากหวังการขายเพื่อทำกำไรในระยะสั้น 2-3 ปีนี้อาจยังเป็นไปได้ยาก เพราะภาวะโดยรวมในกรุงเทพฯ ยังมีปริมาณอุปทานมากเกินความต้องการ กดดันให้การทำราคาขายแบบมีกำไรสูงได้นั้น ต้องร้องเพลงรอไปอีกพักใหญ่

หากทบทวนจนแน่ใจแล้วว่า ตัวเองเหมาะกับการลงทุนคอนโดมิเนียมแน่นอน การมองถึงผลตอบแทน หรือ Yield เป็นอันดับแรกที่ต้องคำนึงถึง พร้อมกับใคร่ครวญปัจจัยรายรอบเพื่อให้เราได้ Yield ดีที่สุดในยุคที่ผลตอบแทนจากค่าเช่ามีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ โดยพิจารณาตามนี้

1)  เริ่มจากการสำรวจตลาดในแต่ละทำเลก่อน : ดูปริมาณของคอนโดมิเนียมที่มีอยู่เดิมรวมถึงโครงการที่เตรียมเปิดตัวในระยะเวลาอันใกล้ ดูอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่ หากเป็นทำเลที่มีห้องพักจำนวนมากอยู่แล้ว หรือมีโครงการใหม่จ่อพาเหรดเข้ามา เตรียมทำใจไว้ว่า จำนวนห้องพักที่สูงขึ้นย่อมกดดันราคาเช่าให้ลดต่ำลงอีก เราควรสำรวจคาดการณ์ล่วงหน้าไปว่า เราพร้อมตั้งรับด้วยค่าเช่าและผลตอบแทนในระดับไหน

2) การเลือกทำเล : ลำพังเพียงปัจจัยเดิมๆ อย่างการสัญจรที่สะดวกสบาย ขนาบเส้นทางรถไฟฟ้า หรือใกล้ทางด่วน ย่อมไม่เพียงพออีกแล้ว แต่สิ่งสำคัญกว่าคือ ต้องเป็นทำเลที่ตอบสนองความต้องการกำลังซื้อที่แท้จริง (Real Demand) เช่น ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือสถานศึกษา เช่น มหาวิทยาลัย หรือโรงเรียนนานาชาติ ที่จะสร้างความอุ่นใจระดับหนึ่งว่าคอนโดมิเนียมของเราจะไม่กลายเป็นห้องร้าง

3) ราคาของโครงการที่เราสนใจ : โดยควรทำการเปรียบเทียบทั้งโครงการใหม่ และส่องหาโครงการเก่าทั้งคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่ยังค้างสต็อก และคอนโดมิเนียมมือสองที่ทยอยขายออกมาอย่างต่อเนื่อง โครงการเก่าหลายแห่งมีความได้เปรียบคือ การจับจองทำเลดีๆ ไปก่อนในช่วงที่ราคาที่ดินยังไม่สูง ทำให้ปัจจุบันมีการเทขายออกมาแบบต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด หากอาคารยังอยู่ในสภาพสมบูรณ์ ได้รับการดูแลรักษาที่ดี​ มีสิ่งแวดล้อมเอื้อต่อการอยู่อาศัยอย่างมีคุณภาพ โดยเฉพาะในอาคารที่มีสถิติการเช่าที่ดีต่อเนื่อง การมองห้องชุดมือสองอาจเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าเช่นกัน

หากต้องการความคุ้มค่าไปอีกขั้น ลองหาโครงการที่ขายต่ำกว่าราคาทุน ซึ่งปัจจุบันมีจำนวนไม่น้อยทีเดียวที่ทยอยไหลเข้าสู่ตลาดมือสอง เมื่อเจ้าของห้องชุดต้องการลดภาระในการผ่อนชำระ หรือต้องการตัดขายเพื่อนำเงินสดไปใช้ในเรื่องจำเป็นอื่นๆ

4) การเลือกลงทุนในบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ : เป็นอีกปัจจัยที่ขาดไม่ได้ โดยเฉพาะกับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา เพราะสำหรับตลาดการซื้อ-ขายเพื่อเก็งกำไร ปฏิเสธไม่ได้ว่าแบรนด์ใหญ่ที่มีมาตรฐาน ยังมีความได้เปรียบในด้านราคามากกว่าบริษัทอสังหารายย่อยที่ยังไม่มีชื่อเสียงในตลาดนัก

5) การสำรวจพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง : หากต้องการลงทุนมากกว่าหนึ่ง ต้องมั่นใจว่า 50% ของมูลค่าการลงทุนนั้นไม่ได้ผูกติดกับสินทรัพย์ระดับใดระดับหนึ่ง แต่ควรกระจายการลงทุนแต่ละประเภทในระดับไม่เกิน 25% หรือ 33% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมด บทเรียนนี้มีเตือนล่วงหน้าจากวิกฤตการเงินของสหรัฐในปี 2008 เมื่อพบว่าคนที่ได้รับผลกระทบหนักนั้น ถือครองทรัพย์สินหลักประเภทเดียวในสัดส่วนเกินกว่า 80% ของสินทรัพย์ที่ตัวเองมี

6) ปัจจัยด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ต่อไปจะทำให้การมีบ้านหลังอื่นๆ ต้องเสียภาษีในระดับที่สูงขึ้น หากบวกลบคูณหารแล้วเรายังมั่นใจว่าผลตอบแทนยังคุ้มค่า ก็ถึงเวลาลงทุนคอนโดมิเนียมดูสักตั้ง โดยใช้จังหวะน้ำขึ้นรีบตักตวงประโยชน์ให้ได้สูงสุด

ที่มา

https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2020/10/02/passive-real-estate-investment-can-be-winwin-with-the-right-syndicator/#39fe8060548f

https://www.forbes.com/sites/forbesfinancecouncil/2020/01/10/seven-real-estate-investing-tips-for-beginners/#1745f32c51c5

https://www.financialsamurai.com/when-to-sell-an-investment-property/