เขียนสัญญาเช่าอย่างไร...ให้รัดกุม?

ผู้ที่ลงทุนในคอนโดฯ ด้วยการปล่อยเช่า มักจะกลัวปัญหาผู้เช่าจ่ายเงินล่าช้า ทำข้าวของภายในห้องเสียหาย หรือมีพฤติกรรมที่ไม่เหมาะสมต่างๆ เป็นปัญหาที่ผู้ให้เช่าทั้งหลายต้องปวดหัวคอยหาหนทางแก้ไข แต่ปัญหาเหล่านั้นสามารถบรรเทาลงได้หากผู้ให้เช่ามีหนังสือสัญญาเช่าที่ชัดเจนและรัดกุม เพราะหนังสือสัญญาเช่าที่ดีเปรียบดั่งโล่กำบังตัว เป็นข้อตกลงที่เจ้าของทรัพย์สินกับผู้เช่าต้องทำความเข้าใจและยึดถือปฏิบัติร่วมกันตามกฎหมาย


ในบทความนี้ ขอนำเสนอประเด็นสำคัญที่ควรกำหนดในสัญญาเช่า  เพื่อเป็นประโยชน์กับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกท่าน

1. ก่อนผู้เช่าเข้าอยู่ ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับเงินมัดจำ ค่าเช่าล่วงหน้า ตกลงร่วมกันว่าจะคิดเป็นกี่เดือนของค่าเช่ารายเดือน รวมถึงระบุค่าปรับหากผู้เช่าไม่ดำเนินการ เช่น ค่าทำความสะอาด เฟอร์นิเจอร์ในห้องเกิดความเสียหาย ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ไม่คืนเงินมัดจำ เต็มจำนวน


2. ระหว่างผู้เช่าเข้าอยู่
กำหนดภาระหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ อย่างชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาความขัดแย้งในอนาคต ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงควรกำหนดหน้าที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วนและชัดเจน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าซ่อมบำรุงเครื่องใช้ไฟฟ้ากรณีชำรุดหรือเสื่อมสภาพ เป็นต้น


3. ระหว่างผู้เช่าเข้าอยู่
ระบุขอบเขตการใช้และการรักษาทรัพย์สิน การตกแต่งภายในห้องเพิ่มเติมหากจำเป็นต้องเจาะ ตัด หรือขูดขีดภายในห้อง สิทธิ์ในการให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อ จำนวนผู้เข้าพัก พฤติกรรมที่ไม่พึงประสงค์ต่างๆ 

4. ระหว่างผู้เช่าเข้าอยู่ กำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับการพักอาศัยที่ผู้ให้เช่ากังวลใจ เช่น การเลี้ยงสัตว์เลี้ยง การจัดสังสรรค์ขนาดใหญ่ภายในพื้นที่ การสูบบุหรี่ เพราะนอกจากจะสร้างมลพิษที่ไม่น่าอยู่อาศัย ยังอาจสร้างความรบกวนให้กับเพื่อนบ้านได้เช่นกัน บางคนแพ้ขนสัตว์ บางคนอาจแพ้บุหรี่ แน่นอนว่าปัญหานี้ล้วนเป็นปัญหาที่สำคัญ ส่งผลต่อการอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก


5. ก่อนผู้เช่าเข้าอยู่ และหลังผู้เช่าย้ายออก
ทำรายการตรวจสอบห้องเช่าไว้ในสัญญาเช่า ทั้งขาเข้า-ขาออก รายการตรวจสอบห้องควรระบุถึงจำนวนเฟอร์นิเจอร์และของใช้ต่างๆ ให้ชัดเจนว่ามีรายการอะไรบ้าง หากเป็นไปได้ผู้ให้เช่าควรมีรายการมูลค่าของเฟอรนิเจอร์และของใช้ต่างๆ ด้วยกรณีเกิดความเสียหาย ก็เพื่อความสะดวกในการทำเรื่องย้ายเข้า-ย้ายออก และยังช่วยลดข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นได้ นอกจากนี้จะยิ่งรัดกุมยิ่งขึ้นหากถ่ายรูปทรัพย์สินต่างๆ เก็บไว้เป็นหลักฐานก่อนทำการเช่าห้อง แล้วแนบกับหนังสือสัญญาเช่าด้วย เพื่อเป็นหลักฐานและเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย


6. หากเกิดข้อสงสัย ความไม่มั่นใจ ควรหาที่ปรึกษา
เพราะปัญหาบางอย่างผู้ให้เช่าไม่สามารถแก้ไขปัญหาตามวิธีการของตนเองได้ ต้องเป็นไปตามระเบียบและขั้นตอนทางกฎหมาย ฉะนั้นหากเกิดข้อสงสัย ควรหาที่ปรึกษาหรือนักกฎหมายเพราะใช่ว่าทุกคนจะสามารถตีความข้อบทกฎหมายได้อย่างถ่องแท้ ยกตัวอย่างเช่น กรณีที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า แล้วผู้ให้เช่าใส่กุญแจล็อกห้องเช่า โดยอ้างสิทธิ์ความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งตามข้อกฎหมายแล้วการกระทำดังกล่าวมีความผิดทั้งทางกฎหมายแพ่งและอาญา


สุดท้ายนี้ อย่ารู้สึกเสียเวลากับการร่างและอธิบายสัญญาเช่าที่ละเอียดและรัดกุม เพราะแท้จริงแล้ว สัญญาเช่าที่รัดกุมเป็นการแสดงถึงความจริงใจและโปร่งใสและไม่คิดจะเอาเปรียบกันระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า 

 

บทความโดย
ชัชฎา สิงห์ชูวงศ์ นักวางแผนการเงิน CFP®
ขอบคุณข้อมูลจากสมาคมนักวางแผนการเงินไทย http://www.tfpa.or.th

ที่มา: นิตยสาร Money & Wealth ฉบับเดือนพฤศจิกายน 2561