ตามหลักกฎหมาย อสังหาริมทรัพย์ จะหมายถึงทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด อสังหาริมทรัพย์นั้นถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าไม่ว่าจะเป็นมูลค่าทางจิตใจที่อาจจะเป็นทรัพย์สินที่ตกทอดสืบต่อกันมาของครอบครัว มูลค่าทางราคาที่มีแต่นับวันจะยิ่งมีราคาที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จึงปฏิเสธไม่ได้ว่าหลายๆ ครอบครัวมักจะนิยมใส่ชื่อบุตรหลานให้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เมื่อยังเด็ก ในเรื่องนี้ผมก็มีข้อชวนคิดก่อนที่จะพิจารณาให้อสังหาริมทรัพย์แก่บุตรหลานดังนี้นะครับ

1. ภาษีการรับให้

กฎหมายได้กำหนดผู้ที่จะต้องเสียภาษีการรับให้เป็น “ผู้ให้” อสังหาริมทรัพย์ โดยจะแบ่งได้ 2 กรณี ดังนี้

1.1 คุณพ่อหรือคุณแม่ให้อสังหาริมทรัพย์แก่บุตรชอบด้วยกฎหมาย สำหรับบุตรชอบด้วยกฎหมายในที่นี้จะไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม  

• ราคาประเมินทุนทรัพย์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ไม่เกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคน ต่อปีภาษี ผู้ให้ที่เป็นคุณพ่อหรือคุณแม่จะไม่ต้องเสียภาษีการรับให้ 
• ราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเกิน 20 ล้านบาทต่อบุตรหนึ่งคน ต่อปีภาษี ผู้ให้ที่เป็นคุณพ่อหรือคุณแม่จะต้องเสียภาษีในส่วนที่เกิน 20 ล้านบาทในอัตรา 5% 

1.2 ให้อสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลอื่น เช่น คุณปู่ให้ที่ดินแก่หลาน

ผู้ให้มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราปกติคือ 5% - 35% 

2. อายุของบุตรหลานที่เป็นผู้รับอสังหาริมทรัพย์

สำหรับในกรณีที่มีการให้อสังหาริมทรัพย์แก่บุตรหลานที่อายุยังไม่ครบ 20 ปีบริบูรณ์หรือที่เราเรียกกันว่ายังเป็นผู้เยาว์ ในกรณีนี้ก็จะต้องใช้ความระมัดระวังในการจัดการทรัพย์สินของผู้เยาว์กันด้วยนะครับ

ในทางกฎหมายผู้เยาว์จะหมายถึงบุคคลที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ โดยการจะบรรลุนิติภาวะจะมีอยู่ 2 กรณี คือ 

1. อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ หรือ 

2.  อายุยังไม่ครบ 20 ปีบริบูรณ์แต่ได้จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย 

ตามกฎหมายแล้วการทำนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์ เช่น ขาย ขายฝาก จำนอง ให้เช่าเกิน 3 ปี ให้เช่าซื้อ จะเป็นเรื่องที่คุณพ่อคุณแม่ที่เป็นผู้ใช้อำนาจปกครองจะทำไม่ได้เว้นแต่ว่าจะได้รับอนุญาตจากศาล 

ดังนั้นหากท่านเองมีความไม่แน่ใจว่าในอนาคตจะจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นอย่างไรในระหว่างที่บุตรหลานของท่านยังไม่บรรลุนิติภาวะ ท่านก็อาจจะพิจารณาถือครองทรัพย์สินนั้นไปก่อนจนกว่าจะเกิดความแน่ใจว่าจะจัดการทรัพย์สินนั้นอย่างไรดี เพราะการโอนเพื่อเปลี่ยนแปลงเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้งนอกจากเรื่องของการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์ที่จะต้องขออนุญาตต่อศาลแล้วก็ยังมีเรื่องของภาระภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ต้องนำมาพิจารณาเพิ่มเติมอีกด้วยนะครับ

นอกจากเรื่องของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ทางกฎหมายก็ยังมีข้อจำกัดในเรื่องอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดการทรัพย์สินของผู้เยาว์ที่จะต้องขออนุญาตจากศาลอีกด้วยนะครับ เช่น การให้กู้ยืมเงินของผู้เยาว์ การนำทรัพย์สินของผู้เยาว์ไปแสวงหาผลประโยชน์ การนำทรัพย์สินของผู้เยาว์ไปให้โดยเสน่หา เว้นแต่ว่าการให้นั้นจะเพื่อการกุศลสาธารณะ เพื่อการสังคม หรือตามหน้าที่ธรรมจรรยาโดยจะต้องเป็นการให้ที่พอสมควรแก่ฐานานุรูปของผู้เยาว์ ดังนั้นคุณพ่อคุณแม่จึงมีความจำเป็นที่จะต้องใช้ความระมัดระวังในการดูแลและจัดการทรัพย์สินของผู้เยาว์เพื่อให้เป็นประโยชน์แก่ผู้เยาว์และเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมายนะครับ

บทความโดย : ดร.นิติ เนื่องจำนงค์ ผู้อำนวยการอาวุโส Wealth Planning and Family Office

ลูกค้า SCB PRIVATE BANKING ที่สนใจในเรื่องบริหารสินทรัพย์ครอบครัวเพื่อส่งต่อความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่น สามารถติดต่อ Wealth Planning and Family Office Division ของธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้ที่อีเมล familyofficeteam@scb.co.th หรือที่ปรึกษาด้านการเงินและการลงทุน (RM) ของท่าน