ให้เงินทำงานผ่านอสังหาริมทรัพย์

นิภาพันธ์ พูนเสถียรทรัพย์ CFP® นักวางแผนการเงินอิสระ นักเขียนและวิทยากร


การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขั้นพื้นฐานที่สุดที่คนทั่วไปมักจะนึกถึงกันก็คือ การซื้อบ้าน เพราะนอกจากเราจะได้ใช้ประโยชน์จากบ้านในการเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ยังอาจนำไปขายต่อเพื่อทำกำไรหากราคาบ้านที่เราครอบครองอยู่มีแนวโน้มที่ราคาจะสูงขึ้นในอนาคต ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เช่น ที่ดิน หอพัก คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโรงงาน จัดเป็นกลุ่มสินทรัพย์เพื่อการลงทุน (Asset Class) ด้วยเช่นกัน ซึ่งรูปแบบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เราคุ้นเคยกันดีมีอยู่ 2 แบบ ได้แก่


1. ซื้อเพื่อปล่อยเช่า
 

การลงทุนแบบนี้ถือเป็นการลงทุนในระยะยาว เพื่อเก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่จะได้รับอย่างต่อเนื่องจากค่าเช่าเป็นงวดๆ เช่น บ้านเช่า คอนโดให้เช่า ห้องเช่า และโกดังสินค้าให้เช่า เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการได้รับรายได้ประจำ โดยที่นักลงทุนอาจใช้เงินทุนของตนเองเพียงบางส่วนเพื่อจ่ายเป็นเงินดาวน์ ส่วนที่เหลือสามารถขอกู้จากธนาคาร (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผลการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละธนาคาร) และเราสามารถนำเงินรายได้จากค่าเช่ามาผ่อนชำระธนาคารได้ แต่การลงทุนในลักษณะนี้ก็มีข้อยุ่งยากหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของภาระในการบริหารจัดการ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา และซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ อีกทั้งยังมีความเสี่ยงหากไม่มีผู้เช่า หรือผู้เช่ามีพฤติกรรมไม่ดี ค้างชำระค่าเช่า อาจทำให้เราอ่อนอกอ่อนใจกับบรรดาผู้เช่าได้

2. ซื้อเพื่อเก็งกำไร 

การลงทุนแบบนี้ถือเป็นการลงทุนในระยะสั้น โดยมากเป็นแบบซื้อมาขายไป มักไม่เกินกว่าระยะเวลาผ่อนดาวน์ หรือก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะหากนักลงทุนต้องกู้เงินธนาคารมาลงทุน จะทำให้เกิดภาระผ่อนจ่าย อาจทำให้เกิดปัญหาขาดสภาพคล่องได้


ในกรณีนี้นักลงทุนจะเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่าที่ควรจะเป็น หรืออยู่ในทำเลที่มีศักยภาพเป็นที่ต้องการของตลาด โดยคาดการณ์ว่าในอนาคตราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นจะสูงขึ้น แล้วก็จะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไปเพื่อทำกำไรจากส่วนต่างราคา แต่การลงทุนในลักษณะนี้ก็มีความเสี่ยงที่นักลงทุนอาจประสบปัญหาสภาพคล่องในการขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำ หรือจากการคาดการณ์ผิดว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นที่ต้องการของตลาด ทำให้ต้องใช้เวลานานในการขาย เงินทุนที่นำมาลงทุนในลักษณะนี้จึงควรเป็นเงินเย็น เพราะดังที่ได้กล่าวไปแล้ว หากกู้เงินธนาคารมาลงทุนจะทำให้มีภาระต้องผ่อนชำระกับธนาคารทุกเดือน ทำให้อาจต้องรีบร้อนขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปโดยไม่ได้ราคาตามที่ต้องการ


การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงจึงมีข้อจำกัดหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นเงินลงทุนที่สูง ภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา รวมถึงสภาพคล่องในการซื้อขายต่ำ และหากเราจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเอง ทางเลือกในการลงทุนก็คงมีไม่มาก ก็อาจจะมีแค่ บ้าน และคอนโด โอกาสที่เราจะได้ไปลงทุนในโรงแรม ห้างสรรพสินค้า โกดังสินค้าต่างๆ เองโดยตรงก็คงเป็นไปได้ยาก


ดังนั้นทางเลือกที่จะช่วยอำนวยความสะดวกให้กับนักลงทุนก็คือ การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนจัดตั้งขึ้น โดยระดมทุนจากประชาชนทั่วไปผ่านการขายหน่วยลงทุน แล้วนำเงินดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน สนามบิน และบริหารจัดการให้เช่าเพื่อเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากค่าเช่าแล้วนำมาเฉลี่ยจ่ายให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนตามสัดส่วน 

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนเพื่อซื้อ (Freehold) หรือเช่า (Leasehold) อสังหาริมทรัพย์ หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ โดยจะเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในรูปของค่าเช่า   มีนโยบายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ต่ำกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน และอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องอยู่ใน ประเทศไทยและไม่ใช่ที่ดินเปล่า นอกจากนี้ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จ หรือก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์


กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) มีลักษณะคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่มีความ ยืดหยุ่นมากกว่า ทั้งในนโยบายการลงทุนและโครงสร้างเงินลงทุน (Capital Structure) เช่น REIT ลงทุนในต่างประเทศได้ ในขณะที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทำไม่ได้ รวมถึงการกู้ยืมของ REIT สามารถทำได้มากกว่าด้วย


กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน เป็นการลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ ไม่ว่าจะเป็นโครงการของรัฐหรือเอกชน เช่น ไฟฟ้า ประปา ทางด่วน สนามบิน ท่าเรือน้ำลึก โทรคมนาคม รถไฟฟ้า รถใต้ดิน ซึ่งจะมีการระบุเฉพาะเจาะจงเลยว่าจะนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานประเภทใด นอกจากนี้สามารถนำเงินไปลงทุนในทรัพย์สินของโครงการที่ยังอยู่ในขั้น Greenfield Project หรือโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือก่อสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่เริ่มมีรายได้เข้ามา


การลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน มีข้อดีคือใช้เงินลงทุนน้อย สามารถเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้หลากหลาย ทำให้สามารถกระจายความเสี่ยงในการลงทุนได้ง่ายขึ้น และผู้ลงทุนไม่มีภาระในการดูแลรักษา เนื่องจากมีมืออาชีพคอยบริหารจัดการให้ อีกทั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีการจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้มีสภาพคล่องในการซื้อขาย


กล่าวโดยสรุปการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนทางตรง หรือการลงทุนทางอ้อมก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ หลายคนที่เริ่มสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อาจมีคำถามว่าแล้วเราควรจัดสรรเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กี่เปอร์เซ็นต์ดี คำแนะนำคือให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 5 - 10% ของมูลค่าเงินลงทุนทั้งหมด อย่างไรก็ตาม สัดส่วนการลงทุนที่เหมาะสมสำหรับแต่ละบุคคลอาจขึ้นอยู่กับเป้าหมายทางการเงิน สถานะทางการเงิน อัตราผลตอบแทนคาดหวังที่ต้องการ และความสามารถในการรับความเสี่ยงของแต่ละคนด้วย ดังนั้นควรศึกษาข้อมูลการลงทุนให้ครบถ้วนก่อนการตัดสินใจลงทุนเสมอ