มีทำเลทองอยู่ในมือ จะลงทุนอย่างไรไม่ให้เจ็บตัว

รู้หรือไม่ว่า จากสถิติที่ผ่านมา การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนประเภทหนึ่งที่ให้ผลตอบแทนที่ดีอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าเศรษฐกิจจะดี หรือไม่ดี และต่อให้เจอวิกฤตเศรษฐกิจเกิดขึ้น ไม่นานราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้นได้เหมือนเดิม ซึ่งเคล็ดลับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น มีอยู่ง่ายๆ 3 ข้อ เท่านั้นเอง นั่นก็คือ ทำเล, ทำเล และทำเล

 

ดูเหมือนจะเป็นเรื่องล้อเล่น แต่มันคือเรื่องจริง และเป็นเรื่องสำคัญที่สุดในการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ทีเดียว เพราะพื้นที่ที่มีทำเลดีนั้นมีอยู่อย่างจำกัด ซึ่งก็ไม่แปลกเลยที่เราจะเห็นที่ดินตามจุดสำคัญต่างๆ ปรับตัวขึ้นเรื่อยๆ เอาชนะเงินเฟ้อได้ เวลาเจอวิกฤตเศรษฐกิจจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ปรับตัวลงมาก แถมระยะยาวๆ แล้วยังทำผลตอบแทนได้ดีอีกด้วย

 

ดังนั้นใครหลายคนที่มีทำเลทองอยู่ในมือแล้วละก็ อยากลงทุนแบบไม่มีเจ๊ง ขอแนะนำให้ลองคำนึงถึงสิ่งเหล่านี้ด้วย รับรองว่าได้ประโยชน์แน่ๆ

  1. อย่าชะล่าใจ ต่อให้หาทำเลได้ดีแล้ว แต่ก็ไม่ ใช่ว่าจะลงทุนอะไรก็ได้ ต้องพิจารณาถึงกลุ่มเป้าหมายด้วย เช่น คนแถวนั้นชอบบ้านเช่า ถ้าเราเอาที่ดินไปสร้างคอนโดที่ดูแล้วเหมือนจะได้คนมาซื้อเยอะ เพราะจำนวนห้องที่มากมาย แต่ถ้าไม่มีคนสนใจก็ขายไม่ออกเหมือนกัน

  2. ดอกเบี้ยเป็นต้นทุน อย่าลืมว่า ถ้าเราเห็นทำเลทอง บางครั้งก็มีการกู้เงินมาเพื่อลงทุนซื้อที่ดิน ดังนั้นดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคารก็ถือเป็นต้นทุนเหมือนกัน ซึ่งแน่นอนว่าบางคนนำที่ดิน หรือ คอนโดที่ซื้อมาไปปล่อยเช่า ก็อย่าลืมบวกต้นทุนตรงนี้เข้าไปด้วย

  3. อย่าลืมเรื่องรีไฟแนนซ์ เมื่อเรามีการผ่อนชำระกับธนาคารครบ 3 ปี เรามักจะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้นในปีถัดไป ดังนั้นเราควรมองหาข้อเสนอของธนาคารอื่นๆ ดูเพื่อที่จะทำการ รีไฟแนนซ์ ซึ่งจะทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยได้ถูกลง เพราะเหมือนเป็นการเริ่มผ่อนใหม่กับธนาคารแห่งใหม่ นั่นก็หมายถึงต้นทุนของเราที่ลดลงด้วยนั่นเอง แถมยังมีกระแสเงินสดเพิ่มขึ้นมาอีกด้วย จากการที่เราจ่ายคืนเงินกู้ต่อเดือนลดลง แต่เราก็ยังได้เงินจากผู้เช่าเท่าเดิม แต่ทั้งนี้ก็ต้องตรวจสอบค่าใช้จ่ายในการ รีไฟแนนซ์ด้วยว่าคุ้มค่าพอหรือไม่

  4. กระแสเงินสดสำคัญมาก บางคนพอเริ่มได้ค่าเช่ามา เริ่มมีกระแสเงินสดเข้ามาก็เริ่มที่จะใช้จ่ายสุรุยสุร่าย ซึ่งจริงๆ แล้วกระแสเงินสดที่เข้ามานั้น เราควรที่จะเก็บไว้บางส่วน เผื่อว่าที่ดิน หรือคอนโดที่เราปล่อยเช่านั้น ผู้เช่าบอกเลิกเช่าอย่างกระทันหัน เราจะได้มีเงินบางส่วนไว้ชำระดอกเบี้ย และเงินต้นจากการที่เรากู้เงินธนาคารมา ดังนั้นกระแสเงินสดจึงจำเป็นอย่างยิ่งในการลงทุนกับอสังหาฯ

  5. เรื่องภาษีต้องระวัง ถึงแม้ว่าการที่เราถือครองสินทรัพย์อยู่จะสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาลดหย่อนภาษีได้ แต่ถ้าเราถือครองไม่ถึง 1 ปี หรือ ซื้อมาเพื่อขายทำกำไร ก็อาจจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ดังนั้นก็ต้องมีการเตรียมเรื่องของภาษีไว้ด้วย เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่มองข้ามไม่ได้ทีเดียว

 

ถึงแม้ว่าเราจะมีทำเลที่เป็นต่อ แต่หากไม่เข้าใจ หรือ ไม่มองให้รอบด้านถึงสิ่งที่กำลังจะลงทุนแล้วล่ะก็ อาจทำให้เราขาดทุน หรือทำกำไรได้น้อยกว่าที่ควรก็เป็นได้