เทคนิคการเลือกสินเชื่อบ้านให้เหมาะสมกับตนเอง

การซื้อบ้าน คอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัย คือ ฝันของใครหลายๆ คน เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต เมื่อเลือกแบบบ้านได้ตรงใจของเราแล้ว จะซื้อบ้านได้ ส่วนใหญ่ก็จะขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย จึงมีคำถามในใจก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คือ จะเลือกสินเชื่อบ้านอย่างไรให้เหมาะกับตนเอง ซึ่งมีปัจจัยที่เกี่ยวข้องดังนี้


1. อัตราดอกเบี้ย
อัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินจะมี 2 ประเภท คือ

  1. ประเภทคงที่ (Fixed Rate) เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดตัวเลขตายตัว ไม่สามารถปรับขึ้นหรือลงได้ ผู้ขอสินเชื่อควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่เมื่อภาวะอัตราดอกเบี้ยตลาดเป็นขาขึ้น
  2. ประเภทลอยตัว (Floating Rate) สถาบันการเงินส่วนใหญ่ในปัจจุบัน จะใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง คือ Minimum Retail Rate (MRR) ในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แต่บางสถาบันการเงิน ยังใช้อัตราดอกเบี้ย Minimum Lending Rate (MLR) เป็นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงอยู่ ก็ควรตรวจสอบว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง เท่ากับ กี่เปอร์เซ็นต์กันแน่ เพื่อประเมินอัตราดอกเบี้ยจ่ายได้ ผู้ขอสินเชื่อควรจะเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวเมื่อภาวะอัตราดอกเบี้ยตลาดเป็นขาลง


เทคนิคการเลือกอัตราดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับตนเอง

  • แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น -->  เลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่
  • แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาลง -->   เลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

2. ยอดผ่อนชำระในแต่ละงวด

เน้นผ่อนหนี้ให้หมดเร็ว ควรเลือกยอดผ่อนชำระสูง เพื่อเพิ่มยอดชำระเงินต้นให้มากขึ้น ข้อควรระวัง คือ เมื่อตกลงจะผ่อนชำระรายเดือนในอัตราสูง เพื่อให้หนี้หมดเร็วแล้ว หากจะเปลี่ยนใจลดอัตราผ่อนชำระรายเดือนลง จะทำได้ยากขึ้น เนื่องจากในสัญญาระบุยอดไว้แล้ว


เน้นผ่อนน้อยๆ ควรเลือกยอดผ่อนชำระน้อยๆ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในแต่ละเดือนได้ เหมาะกับนักลงทุนที่เน้นนำค่าเช่ามาเป็นยอดผ่อนชำระรายเดือน เพื่อไม่เป็นภาระผ่อนสำหรับนักลงทุนมากเกินไป ข้อควรระวัง หากไม่มีผู้เช่า ยอดผ่อนชำระน้อยๆ แสดงว่าจะชำระเงินต้นน้อยเช่นกัน


เทคนิคการเลือกยอดผ่อนชำระให้เหมาะสมกับตนเอง

  • ต้องการหมดหนี้ไว --> เลือกยอดผ่อนชำระสูงๆ เพื่อให้ชำระเงินต้นได้มาก
  • ต้องการสภาพคล่อง --> เลือกยอดผ่อนชำระน้อยๆ โดยที่มียอดชำระเงินต้นบ้าง


3. วงเงินกู้ 100% มีจริงหรือ

อีกปัจจัยในเลือกสินเชื่อ คือ วงเงินกู้ โดยทั่วไปผู้ขอสินเชื่อต้องการได้สินเชื่อเต็มวงเงินราคาที่ซื้อขาย 100% แต่จากเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ให้สถาบันการเงินปล่อยวงเงินกู้ได้ที่ 80-95% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดจะต่ำกว่า) ซึ่งส่งผลให้ดอกเบี้ยที่จ่ายให้สถาบันการเงิน ด้วยวงเงินส่วนนี้จะสามารถนำไปลดหย่อนภาษี (ดอกเบี้ยเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย) จำนวนไม่เกิน 100,000 บาทได้ ในขณะที่วงเงินส่วนที่เหลือจะเป็นสินเชื่ออเนกประสงค์ ซึ่งดอกเบี้ยจ่ายจะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้


เทคนิคการเลือกวงเงินให้เหมาะสมกับตนเอง

  • เน้นวงเงินสูง --> ขอสินเชื่อเต็มวงเงิน
  • เน้นลดหย่อนภาษีด้วย --> พิจารณาตามกำลังในการวางเงินดาวน์

นอกจากการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแล้ว ยังมีทางเลือกสำหรับสมาชิกสหกรณ์ออมทรัพย์ขององค์กรต่างๆ ซึ่งอาจจะมีอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างจากสถาบันการเงินแล้ว จะได้ประโยชน์จากส่วนแบ่งกำไรในรูปของเงินปันผลจากสหกรณ์ด้วย มีสมาชิกสหกรณ์หลายคนมักใช้วิธีขอสินเชื่อเพื่อนำเงินที่ลงทุนในหุ้นสหกรณ์ออกมาใช้ก่อน และยินยอมชำระส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ยกับเงินปันผลที่ได้รับจากสหกรณ์


อย่างไรก็ตาม การเลือกและบริหารจัดการสินเชื่อเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารหนี้สิน เราต้องไม่ลืมบริหารจัดการสภาพคล่องด้วย ควรเตรียมเงินสำรองเผื่อฉุกเฉินอย่าง 3-6 เดือน เผื่อกรณีขาดรายได้ก็ยังผ่อนชำระได้ตามปกติ


โดยสรุป การเลือกสินเชื่อให้เหมาะสมกับตนเอง ควรเลือกจากวัตถุประสงค์ในการใช้เงิน สภาพคล่องในการดำรงชีวิต และแผนการเงินด้านอื่นๆ นำมาประกอบการตัดสินใจอีกครั้งด้วย

 

 

บทความโดย
กิตติคุณ สิวะสรรค์กุล นักวางแผนการเงิน CFP®
ขอบคุณข้อมูลจากสมาคมนักวางแผนการเงินไทย http://www.tfpa.or.th

ที่มา: นิตยสาร Money & Wealth ฉบับเดือนตุลาคม 2561