ดอกเบี้ยลอยตัวส่งผลกระทบ “ค่างวด” อย่างไร

เมื่อตัวเลขอัตราดอกเบี้ยขยับขึ้น ผลกระทบไม่ได้หยุดอยู่แค่ในกระดาษสัญญา แต่ส่งผลโดยตรงต่อเงินค่างวดที่คุณจ่ายในแต่ละเดือน และสัดส่วนเงินต้นที่ลดลง มาดูตัวอย่างให้เห็นภาพชัดเจนกันว่าทำไมการปรับขึ้นของดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยถึงสร้างผลกระทบได้

ตัวอย่างเมื่อ MRR ปรับขึ้น

หากกู้บ้าน 3 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 18,000 บาท

• สถานการณ์ปกติ: ดอกเบี้ย 3% (ช่วงโปรโมชั่น) เงินค่างวด 18,000 บาท จะถูกแบ่งไปจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 7,500 บาท และเหลือไปตัดเงินต้นถึง 10,500 บาท
• สถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้น: เมื่อเข้าสู่ช่วงลอยตัว ดอกเบี้ยปรับขึ้นเป็น 7% เงินค่างวด 18,000 บาทเท่าเดิม จะต้องถูกนำไปจ่ายดอกเบี้ยก่อนถึง 17,500 บาท
   

จากตัวอย่างข้างต้น จะเห็นว่าเมื่อดอกเบี้ยลอยตัว ทำงานในทิศทางขาขึ้น เงินที่คุณจ่ายไป 18,000 บาท จะเหลือไปตัดเงินต้นเพียงแค่ 500 บาท จึงกลายเป็นคำตอบว่าทำไมผ่อนบ้านไปตั้งเยอะแต่หนี้ไม่ลดลงเลย เพราะเงินส่วนใหญ่กลายเป็นดอกเบี้ยส่งให้ธนาคารเกือบทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม หากปล่อยให้สถานการณ์นี้ยืดเยื้อ นอกจากเงินต้นจะไม่ลดแล้ว ระยะเวลาในการผ่อนชำระหนี้ของคุณอาจจะถูกยืดออกไปโดยอัตโนมัติ จากเดิมที่ตั้งใจจะผ่อนหมดใน 30 ปี อาจกลายเป็นผ่อนไม่หมด หรือต้องหาเงินก้อนมาโปะตอนงวดสุดท้ายจำนวนมาก

ปัจจัยที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวปรับขึ้น

การปรับขึ้นลงของอัตราดอกเบี้ยเกิดจากหลายปัจจัย ทั้งนโยบายรัฐบาลและต้นทุนธนาคาร การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้ช่วยให้คาดการณ์และเตรียมตัวรับมือได้ทันก่อนภาระเพิ่มขึ้น

ดอกเบี้ยนโยบาย

ปัจจัยหลักที่สุดคือ "อัตราดอกเบี้ยนโยบาย" ที่กำหนดโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศไทย หาก กนง. ประกาศขึ้นดอกเบี้ยเพื่อสกัดเงินเฟ้อ จะส่งผลเป็นลูกโซ่ให้ธนาคารพาณิชย์ต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ตาม

ภาวะเศรษฐกิจ

ในภาวะที่เศรษฐกิจร้อนแรง เงินเฟ้อสูง ข้าวของแพง แนวโน้มดอกเบี้ยมักจะเป็นขาขึ้นเพื่อชะลอการจับจ่ายใช้สอย ในทางกลับกัน หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยอาจปรับตัวลงเพื่อกระตุ้นการลงทุน

ต้นทุนทางการเงินของธนาคาร

ธนาคารก็มีต้นทุนในการหาเงินมาปล่อยกู้ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากที่ต้องจ่ายให้ผู้ฝากเงิน หากต้นทุนเหล่านี้สูงขึ้น หรือธนาคารต้องนำส่งเงินเข้ากองทุนฟื้นฟูฯ มากขึ้น ธนาคารอาจจำเป็นต้องผลักภาระบางส่วนมายังผู้กู้ผ่านการปรับขึ้นค่า MRR

ใครบ้างที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากดอกเบี้ยลอยตัว

แม้ธนาคารจะประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยเหมือนกัน แต่ความรุนแรงของผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้กู้แต่ละคนนั้นไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินและเงื่อนไขสัญญาเงินกู้ที่เลือกไว้ ซึ่งกลุ่มเสี่ยงที่น่าเป็นห่วงและควรระมัดระวังเป็นพิเศษมีดังนี้

• คนที่กู้เต็มวงเงิน: กลุ่มนี้จะมีภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) สูง เมื่อดอกเบี้ยขยับขึ้นเพียงเล็กน้อย ก็จะกระทบต่อสภาพคล่องในชีวิตประจำวันทันที
• คนที่ผ่อนตึงตัว: ผู้ที่ผ่อนชำระขั้นต่ำและไม่มีเงินเหลือเก็บสำรอง หากค่างวดมีการปรับเพิ่มขึ้นตามดอกเบี้ย อาจเสี่ยงต่อการผิดนัดชำระหนี้ได้ง่าย
• คนที่ไม่ได้เผื่อเงินสำรอง: คนที่ไม่มีเงินก้อน หรือเงินสำรองฉุกเฉิน (Emergency Fund) จะไม่มีทางเลือกในการ "โปะ" เพื่อลดต้นลดดอกเมื่อเจอกับภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น

วิธีรับมือเมื่อดอกเบี้ยลอยตัวปรับสูงขึ้น มีอะไรบ้าง

เมื่อดอกเบี้ยขึ้น อย่าตื่นตระหนก เพราะยังมีเครื่องมือและกลยุทธ์ช่วยลดภาระหนี้ หากรู้วิธีรับมือดี จะช่วยเปลี่ยนวิกฤตเป็นโอกาสในการจัดการหนี้ได้ดีขึ้นได้ โดยวิธีรับมือเมื่อดอกเบี้ยลอยตัวปรับสูงขึ้น ได้แก่

ทำ Retention

เมื่อผ่อนครบ 3 ปี หรือหมดช่วงโปรโมชั่น วิธีที่ง่ายที่สุดคือการเดินเข้าไปติดต่อที่ธนาคารเดิมเพื่อขอทำ "Retention" หรือขอลดดอกเบี้ย ซึ่งธนาคารมักจะพิจารณาประวัติการผ่อนชำระที่ดีของเรา และเสนออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกลงกว่าค่า MRR ปกติ

Refinance

หากธนาคารเดิมให้ดอกเบี้ยใหม่ไม่ถูกใจ การทำ "Refinance" หรือย้ายหนี้ไปธนาคารใหม่ เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะจะได้เริ่มต้นนับหนึ่งใหม่กับโปรโมชั่น Fixed Rate คือ ดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรกอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม อย่าลืมคำนวณค่าจดจำนองและค่าประเมินใหม่ด้วยว่าคุ้มค่าหรือไม่

จ่ายเงินต้นเพิ่ม

การ โปะคือวิธีลดหนี้ที่ได้ผลดีสุด เพราะสินเชื่อบ้านคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก การจ่ายเงินเพิ่มแค่เดือนละ 1,000-2,000 บาท จะช่วยลดเงินต้นได้ 100% ลดผลกระทบจากดอกเบี้ยลอยตัวและประหยัดดอกเบี้ยในระยะยาว

ปรับแผนการเงิน

ในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น การรัดเข็มขัดลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็น และหารายได้เสริมเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด เป็นสิ่งที่ควรทำ เพื่อให้มีเงินสำรองเพียงพอสำหรับโปะบ้าน หรือรองรับค่างวดที่อาจธนาคารอาจเรียกเก็บเพิ่มขึ้นในอนาคต

ข้อควรรู้สำหรับคนที่กำลังกู้บ้านใหม่

สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะมีบ้าน การเตรียมตัวให้พร้อมตั้งแต่เนิ่น ๆ คือสิ่งสำคัญที่ต้องใส่ใจ การเข้าใจเงื่อนไขสัญญาและวางแผนรับมือความเสี่ยง จะช่วยป้องกันภาระหนี้ที่อาจเกิดการบานปลายในอนาคต และยังช่วยให้คุณสามารถเลือกสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุดได้

อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก

ดอกเบี้ย 0% หรือต่ำเตี้ยเรี่ยดินในปีแรก แนะนำว่าให้พิจารณา "อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (EIR)" หรือดูค่าเฉลี่ย 3 ปีแรก เป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจจะดีกว่า

อ่านและทำความเข้าใจเงื่อนไขดอกเบี้ยลอยตัวให้ชัดเจน

ในสัญญาจะระบุสูตรการคำนวณดอกเบี้ยหลังจากหมดโปรฯ ไว้ชัดเจน เช่น MRR - 2.00% ให้เลือกธนาคารที่ให้ส่วนลด (ตัวเลขหลังเครื่องหมายลบ) เยอะที่สุด และต้องเช็กด้วยว่าค่า MRR ของธนาคารนั้น ๆ สูงหรือต่ำกว่าคู่แข่ง

วางแผนเผื่อดอกเบี้ยขาขึ้น

อย่ากู้จนเต็มความสามารถในการผ่อน (Max Credit) ควรเผื่อเหลือเผื่อขาดไว้สัก 10-20% ของรายได้ เพื่อให้ในวันที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ยังสามารถผ่อนบ้านหลังเดิมได้โดยที่คุณภาพชีวิตไม่เสียไป

ดอกเบี้ยลอยตัว เรื่องสำคัญที่คนกู้บ้านต้องวางแผนรับมือ

การมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องดอกเบี้ยไม่ใช่เพียงแค่ทฤษฎี แต่เป็นภูมิคุ้มกันทางการเงินที่สำคัญ ที่จะช่วยให้คุณสามารถบริหารหนี้บ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพและมีความสุขกับการมีบ้านในฝันอย่างแท้จริง โดยไม่ต้องกังวลกับภาระหนี้ที่อาจบานปลายในอนาคต

และแน่นอนว่า การทำความเข้าใจว่าดอกเบี้ยลอยตัว คืออะไรนั้น ถือเป็นพื้นฐานสำคัญของการวางแผนซื้อบ้าน แม้ว่าตัวเรานั้นจะควบคุมอัตราดอกเบี้ยตลาดไม่ได้ แต่ก็สามารถควบคุมวินัยทางการเงินของตัวเองให้มีประสิทธิภาพ และมีการจัดการทางการเงินที่ดีได้ ซึ่งการเตรียมพร้อมรับมือ การรีไฟแนนซ์เมื่อถึงเวลา และการโปะเงินต้นเมื่อมีโอกาส จะช่วยให้คุณผ่อนบ้านได้อย่างสบายใจ ไม่หวั่นแม้วันที่ดอกเบี้ยลอยตัวจะปรับสูงขึ้นก็ตาม

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับดอกเบี้ยลอยตัว

การทำ Retention ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง และใช้เวลานานแค่ไหน?

โดยทั่วไปต้องเตรียมสลิปเงินเดือนหรือหลักฐานรายได้ล่าสุด สำเนาบัตรประชาชน สำเนาสัญญาเงินกู้เดิม และ Statement บัญชีย้อนหลัง 3-6 เดือน ระยะเวลาดำเนินการประมาณ 2-4 สัปดาห์ แนะนำให้เริ่มติดต่อธนาคารล่วงหน้าอย่างน้อย 1-2 เดือนก่อนหมดโปรโมชั่น เพื่อให้อัตราดอกเบี้ยใหม่มีผลทันทีที่โปรเก่าสิ้นสุด

ทำ Refinance บ่อยแค่ไหนถึงจะคุ้มค่า?

โดยทั่วไปนักการเงินแนะนำให้พิจารณา Refinance ทุก 3 ปี ซึ่งเป็นช่วงที่โปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำของธนาคารใหม่มักจะหมดพอดี ก่อนตัดสินใจควรคำนวณให้ชัดว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ตลอด 3 ปีคุ้มกับค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายหรือไม่ ทั้งค่าจดจำนอง ค่าประเมินราคาหลักประกัน และค่าทนายความ ซึ่งรวมกันอาจสูงถึง 1-2% ของวงเงินกู้

ดอกเบี้ยลอยตัวมีข้อดีอะไรบ้างสำหรับผู้กู้ในภาวะดอกเบี้ยขาลง?

ในภาวะดอกเบี้ยขาลง ผู้กู้ที่อยู่ในช่วงดอกเบี้ยลอยตัวจะได้รับประโยชน์โดยอัตโนมัติทันทีที่ธนาคารประกาศปรับลด MRR โดยไม่ต้องทำเรื่องขอลดดอกเบี้ยหรือ Refinance ใด ๆ ซึ่งแตกต่างจากผู้ที่ล็อก Fixed Rate ไว้ที่จะยังคงจ่ายในอัตราเดิมแม้ตลาดจะถูกลงก็ตาม

สินเชื่อบ้านมือสองกับบ้านใหม่ มีเงื่อนไขดอกเบี้ยลอยตัวต่างกันไหม?

หลักการเหมือนกัน คือมีช่วงดอกเบี้ยคงที่ในปีแรก ๆ แล้วจึงเปลี่ยนเป็นลอยตัว แต่โปรโมชั่นของบ้านมือสองมักไม่จูงใจเท่าบ้านใหม่ เพราะบ้านใหม่มักได้รับโปรโมชั่นพิเศษจากการร่วมมือระหว่างโครงการและธนาคาร นอกจากนี้วงเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยยังขึ้นอยู่กับอายุของอาคาร ทำเล และผลการประเมินราคาหลักประกันด้วย

ธนาคารแห่งประเทศไทย. (2569, 19 กุมภาพันธ์). ดอกเบี้ยเงินกู้เป็นผลตอบแทนที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจากผู้ขอกู้. BOT.  https://www.bot.or.th/th/satang-story/managing-debt/interest.html