นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่ชอบซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เมื่อปล่อยเช่ามาได้สักระยะหนึ่ง มักจะประสบปัญหาคล้ายๆ กันคือ คอนโดเริ่มเก่า ทำให้ต้องมีการบำรุงรักษา  ซึ่งการซ่อมบำรุงคอนโดแบบเล็กๆ น้อยๆ เช่น พื้นลามิเนตบวม 2 แผ่น บานตู้ครัวผุ  ซิงค์ล้างจานรั่ว ผนังห้องร้าว ฟังดูเหมือนไม่ยากแค่หาช่างมาซ่อมหรือเปลี่ยนใหม่ก็เสร็จแล้ว แต่ในความเป็นจริงการจะหาช่างที่ยอมรับทำงานเล็กๆนั้นหายาก เพราะช่างก็อยากรับงานชิ้นใหญ่ที่ได้เงินก้อนโตดีกว่าค่าจ้างเพียงแค่หลักร้อยหลักพัน  แถมถ้าลองจะหาช่างผ่านแอปก็มักจะเจอค่าใช้จ่ายที่แพงโดยมีข้อกำหนดราคาซ่อมเริ่มต้นอยู่ที่ 500 – 1,000 บาท ซึ่งหากมองตามเนื้องานที่จะซ่อมราคาอาจไม่ถึงทำให้เมื่อซ่อมแล้ว ผู้ปล่อยเช่าต้องแบกรับภาระต้นทุนซ่อมแซมที่แพงกว่าความเป็นจริง  เมื่อมีต้นทุนซ่อมแซมมากกว่าที่คิด  แถมยังไม่รวมถึงปัญหาระหว่างทางในการปล่อยเช่าทั้งจากผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าล่าช้าทำให้ต้องคอยไลน์หรือโทรทวงถามหรือบางรายไม่รักษาห้องสร้างความเสียหายจนเกินวงเงินประกันทำให้ผู้ปล่อยเช่าต้องปวดหัวอยู่บ่อยๆ เมื่อผู้เช่าออก

เพื่อตัดปัญหาจุกจิกกวนใจเหล่านี้ นักลงทุนบางรายจึงตัดสินใจขายคอนโดที่ปล่อยเช่ามาได้สักระยะหนึ่งเพราะได้ค่าเช่าได้มาช่วยผ่อนคอนโดหลายปีแล้ว แถมยังได้ Capital Gain จากราคาคอนโดที่ปรับตัวสูงขึ้น แต่การขายอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนอย่างการเทรดหุ้นเพราะเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เมื่อคิดที่จะขายเจ้าของคอนโดต้องทำอย่างไรให้ขายได้เร็วแถมมีกำไรไม่ขาดทุนหรือเสมอตัว  มาหาคำตอบจากบทความนี้ไปด้วยกัน

1.ปรับปรุงห้องให้สภาพดูเหมือนใหม่ เกรด A

คุณอาจจะงงว่าก็ทำไมล่ะจะขายห้องอยู่แล้วยังต้องซ่อมปรับปรุงห้องอีกเหรอ ลองคิดดูว่าถ้าหากคุณอยากจะซื้อคอนโดสักห้องในทำเลที่คุณชอบ ในโครงการที่เลือกไว้ แต่ถ้าหากมีห้องที่ทำเลใกล้เคียงกัน อยู่ชั้นต่างกันไม่มาก แถมตั้งราคาขายใกล้เคียงกัน ถ้ามีตัวเลือกอยู่ 2 ห้อง ลองถามใจคุณดูว่าคุณจะเลือกซื้อห้องไหน  ระหว่างห้อง A ที่ทาสีใหม่ปรับปรุงและซ่อมบำรุงส่วนต่างๆ ให้ห้องดูเหมือนใหม่กับห้อง B ที่ขายตามสภาพเดิมของห้อง คุณคิดว่าห้องไหนที่ดึงดูดใจคุณมากกว่ากัน แน่นอนว่าห้อง A เพราะผู้ซื้อบางคนอาจไม่ได้มีงบประมาณมากพอที่จะรีโนเวทห้องตั้งแต่แรกซื้อ  ถ้าเลือกห้อง A ผู้ซื้อก็ไม่ต้องลงทุนปรับปรุงอะไรใหม่  แต่ถ้าเลือกห้อง B ยังมีค่าใช้จ่ายอีกเยอะ ฉะนั้นก่อนขายควรเนรมิตห้องให้กลับมามีสภาพเหมือนใหม่ เกรด A อีกครั้ง เชื่อเถอะยอมกัดฟันลงทุนเพิ่มอีกนิดคุณจะขายห้องออกได้ง่ายกว่า

2.ลองจินตนาการว่าคุณเองเป็นผู้ซื้อ

ให้ลองนึกว่าถ้าหากคุณกำลังจะซื้อคอนโดในทำเลที่คุณจะขาย  คุณจะมีคู่แข่งหรือตัวเลือกที่ไหนที่น่าสนใจบ้าง และอะไรคือจุดเด่นในคอนโดของคุณที่คู่แข่งสู้ไม่ได้  เช่น  ขนาดห้องที่ใหญ่กว่า  มีที่จอดรถเยอะกว่า  ไม่มีค่าจอดรถรายเดือน  มีค่าส่วนกลางที่ถูกกว่า เป็นต้น  จากนั้นก็มานั่งดูรีวิวคู่แข่งว่าคอนโดไหนที่น่าสนใจ  ตั้งราคาขายเท่าไหร่ มีส่วนกลางเท่าไหร่  ดีกว่าคอนโดเราอย่างไร  รวมถึงดูคู่แข่งในคอนโดของคุณด้วยว่าในขนาดที่เท่ากันชั้นใกล้เคียงกันเขาขายกันอยู่เท่าไหร่  ควรลองเช็คราคาตามเว็บไซต์และอาจลองโทรไปถามว่าเจ้าของห้องขายได้หรือยัง ขายในราคาเท่าไหร่  เพื่อจะได้ประเมินและตั้งราคาได้สมเหตุสมผลไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป

3.ให้ข้อมูลห้องอย่างครบถ้วนและตรงไปตรงมา

เมื่อจะขายของทั้งนี้ต้องนึกดูว่าผู้ซื้ออยากได้ข้อมูลอะไรบ้าง เพราะผู้ซื้อสมัยนี้ชอบความสะดวกสบายอะไรที่ทำให้ตัดสินใจได้ง่าย การให้ข้อมูลเยอะก็ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วมากขึ้น  เช่น ทำเลที่ตั้ง  ชั้นที่อยู่  ทิศทางของห้อง ขนาดห้อง  แปลนห้อง  เฟอร์นิเจอร์ที่ให้  ที่จอดรถ  สภาพแวดล้อม  จุดเด่นของโครงการ  ราคาขายต่อตารางเมตร รวมไปถึงค่าโอนเท่าไหร่ สถานที่ใกล้เคียง  ต้องให้ข้อมูลมากที่สุดเท่าที่คุณจะให้ได้เพื่อให้ผู้ซื้อไตร่ตรองได้อย่างรวดเร็วและตัดสินใจได้ง่ายที่สุดและก็จะทำให้คุณเจอผู้ซื้อที่ใช่ไวขึ้นกว่าเดิม

4. ถ่ายรูปหรือวิดีโอทุกซอกทุกมุมของคอนโด

รูปถ่ายหรือวิดีโอช่วยให้คนซื้อตัดสินใจได้เลยว่าห้องของคุณตรงสเปคหรือไม่  โดนใจผู้ซื้อหรือเปล่า ทำให้คุณไม่ต้องเสียเวลามานั่งเปิดห้องให้ผู้ซื้อแต่ละรายเข้ามาดูห้องจริงบ่อยๆ   ถ้าหากเห็นห้องจากรูปหรือวิดีโอผู้ซื้อก็พอจะตัดสินใจได้เลาๆ ว่าควรที่จะเข้ามาดูห้องจริงหรือไม่ ถ้าไม่ชอบก็ไม่ต้องเสียเวลาทั้งสองฝ่าย แต่ถ้าเกิดชอบขึ้นมา คุณก็มีโอกาสลุ้นที่จะขายได้เพราะผู้ซื้อได้ตัดสินใจเลือกที่จะมาดูห้องของคุณแล้ว เปอร์เซ็นต์การขายออกมีมากกว่า  60% เลยทีเดียว   นอกจากนี้ ก่อนถ่ายรูปหรือถ่ายวิดีโอควรจัดห้องตกแต่งให้สวยงาม เปิดผ้าม่าน เปิดไฟ เพิ่มแสงสว่างในห้อง เมื่อถ่ายรูปหรือถ่ายวิดีโอจะทำให้ห้องดูสว่างสดใสน่าอยู่น่าอาศัยมากขึ้น

5. โพสต์ขายตามโซเซียลมีเดีย & เว็บไซต์ให้มากที่สุด

ทุกวันนี้การเข้าโซเซียลมีเดียกลายเป็นเรื่องปกติในชีวิตประจำวัน ตื่นเช้าขึ้นมาก็ต้องเช็ค LINE  ดู Facebook  เข้า Instagram เพื่อไปอัพเดทข่าวสารหรือตามติดชีวิตเพื่อนฝูง ฉะนั้นโซเซียลมีเดียจึงเป็นแหล่งรวบรวมคนซึ่งแน่นอนว่ารวมไปถึงกลุ่มเป้าหมายที่อยากจะซื้อคอนโดด้วย  ดังนั้นคุณควรเข้าไปโพสต์ตามกลุ่มต่างๆ เช่น  Facebook  Group ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีหลายกลุ่มด้วยกันโดยขอเข้าไป Join กลุ่มเหล่านี้ให้มากที่สุด  แล้วโพสต์ขายพร้อมอัพเดททุกวันที่สำคัญใส่รูปภาพสวยๆ ห้องของคุณหรือคลิปวิดีโอในมุมต่างๆ เพื่อให้กลุ่มเป้าหมายเกิดความสนใจและเข้ามาสอบถามและนั่นก็เป็นประตูบานแรกที่คุณจะมีโอกาสได้พูดคุยกับคนที่สนใจ   นอกจากนี้ยังมีเว็บไซต์รับซื้อขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดโอกาสให้คุณไปโพสต์ลงแบบฟรีๆ  โดยควรอัพเดทประกาศของคุณอย่างสม่ำเสมออย่าปล่อยให้ประกาศของคุณตกไปอยู่หน้าหลังๆ เพราะผู้ซื้ออาจจะเสิร์จหาโพสต์ของคุณไม่เจอ แต่ถ้าคุณอยากได้ตำแหน่งที่ดีหน้าแรกของเว็บไซต์คุณอาจจะต้องจ่ายเงินหลักพันถึงหลักหมื่นเพื่อทำให้โพสต์ของคุณติดอยู่หน้าแรก แน่นอนว่าเมื่อเสียเงินโอกาสที่ผู้ซื้อจะเสิร์จเจอก็มีมากกว่าการโพสต์แบบฟรีๆ

6.ให้มืออาชีพมาช่วยจัดการ

แน่นอนว่าการใช้นายหน้ามีความจำเป็นในยุคนี้ เพราะมีความชำนาญในพื้นที่รวมไปถึงการทำการตลาดที่เชี่ยวชาญกว่ามือสมัครเล่น และควรเลือกใช้นายหน้าหลายๆ เจ้าเพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากที่สุด  ทั้งนี้การใช้นายหน้าจะช่วยคุณจัดการในเรื่องเอกสารรวมทั้งการติดต่อกับทางราชการทำให้คุณไม่ต้องยุ่งยากมากนัก  แม้ว่าจะต้องเสียค่านายหน้า 3%  จากการซื้อขาย แต่ถ้าช่วยให้คุณขายได้เร็วขึ้นการใช้นายหน้าก็ถือเป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจไม่น้อย

7. อย่าปล่อยทุกโอกาสให้เสียไป

เมื่อมีคนโทรเข้ามาสอบถามข้อมูลห้อง ขอให้คุณเปิดใจและพร้อมรับฟังความต้องการของผู้ซื้อเพื่อหาช่องทางในการนำเสนอห้องของคุณได้อย่างมืออาชีพ โดยเฉพาะถ้าหากผู้ซื้อมีข้อโต้แย้งหรือติติงห้องของคุณ เช่น  ไม่มีระเบียงให้ตากผ้า  คุณอาจหาโซลูชั่นเพื่อเพิ่มแรงจูงใจให้ผู้ซื้อคล้อยตามว่าเดี๋ยวนี้มีเครื่องซักผ้าที่ซักอบแห้งเสร็จในเครื่องเดียวไม่จำเป็นจะต้องตากที่ระเบียง แถมระเบียงทำให้เปลืองเนื้อที่ใช้สอย และโดยปกติคนอยู่คอนโดแทบจะไม่ได้เดินออกไปนอกระเบียงเลยอยู่แต่ในห้องมากกว่า หรือถ้าผู้ซื้อติงว่าห้องสตูดิโอไม่มีค่อยมีความเป็นส่วนตัว คุณอาจแนะนำให้ลองติดฉากกั้นซึ่งปัจจุบันมีฉากกั้นห้องสำเร็จรูปที่นอกจากจะทำให้มีความเป็นส่วนตัวขึ้นแล้ว ยังเป็นฉากตกแต่งห้องให้ดูสวยงามมากขึ้น เป็นต้น นอกจากนี้ต้องหา Insight ของผู้ซื้อให้เจอว่าต้องการคอนโดลักษณะไหน  ตรงกับห้องของคุณหรือไม่ จะตัดสินใจซื้อเมื่อไหร่  มีห้องใกล้เคียงหรือคู่แข่งอื่นหรือไม่ เพื่อที่คุณจะได้ประเมินความเป็นไปได้ของผู้ซื้อและวางกลยุทธ์ปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว เช่น  อาจยืดหยุ่นในเรื่องราคาเพื่อสร้างแรงจูงใจหรือยอมจ่ายค่าโอนทั้งหมดเพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น

แม้ว่าการขายอสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้นออกไปไม่ใช่เรื่องง่ายๆ แต่ถ้าคุณลองทำตามคำแนะนำที่กล่าวมาข้างต้นโอกาสขายคอนโดของคุณออกได้ไวมีมากขึ้นแน่นอน   อยากรีโนเวทคอนโดก่อนขายแต่ยังขาดเงินก้อนลองใช้บริการสินเชื่อ Speedy Loan  วงเงินสูงสุด 5 ล้านบาท* ผ่อนนานสูงสุด 72 เดือน  ดูรายละเอียด https://www.scb.co.th/th/personal-banking/loans/personal-loans/speedy-loan.html

ข้อมูล

https://zmyhome.com/content/%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94%E0%B9%80%E0%B8%9B%E0%B9%87%E0%B8%99%E0%B8%9B%E0%B8%B5%E0%B9%81%E0%B8%A5%E0%B9%89%E0%B8%A7%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B9%84%E0%B8%A1%E0%B9%88%E0%B9%84%E0%B8%94%E0%B9%89-%E0%B8%97%E0%B8%B3%E0%B9%84%E0%B8%87%E0%B8%94%E0%B8%B5

https://www.livinginsider.com/inside_topic/5988/1/7-%E0%B9%80%E0%B8%97%E0%B8%84%E0%B8%99%E0%B8%B4%E0%B8%84%E0%B8%A5%E0%B8%87%E0%B8%82%E0%B8%B2%E0%B8%A2%E0%B8%9A%E0%B9%89%E0%B8%B2%E0%B8%99-%E0%B8%84%E0%B8%AD%E0%B8%99%E0%B9%82%E0%B8%94-%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B9%89%E0%B9%84%E0%B8%94%E0%B9%89%E0%B8%8A%E0%B8%B1%E0%B8%A7%E0%B8%A3%E0%B9%8C.html