กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) จัดอยู่ในกลุ่มสินทรัพย์ทางเลือกประเภทหนึ่ง ที่นักลงทุนให้ความสนใจลงทุน เพราะใช้เงินลงทุนไม่สูงมาก ก็สามารถลงทุนได้ ทั้งยังเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนได้ค่อนข้างสม่ำเสมอในระยะยาว เนื่องจากกระแสรายได้ของ REITs เป็นลักษณะ Recurring income คือ รายได้ที่มาจากทรัพย์สิน

อย่างไรก็ตาม จากการที่อัตราดอกเบี้ยทั่วโลกปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมี ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) เป็นผู้นำการปรับขึ้นดอกเบี้ย ประกอบกับเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา ก็ส่งผลให้ผู้ลงทุนจำนวนหนึ่งขายสินทรัพย์เสี่ยงออกมา เพื่อนำเงินกลับไปพักไว้ในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำอย่างตราสารหนี้ หรืออาจจะฝากเงินไว้ในธนาคารเลย เพราะรู้สึกว่าตัวเองสามารถยอมรับความเสี่ยงได้น้อยลง หรือไม่ต้องลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ก็มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่พึงพอใจแล้ว จากอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield) ที่เร่งตัวขึ้นมา ด้วยเหตุนี้จึงมีส่วนกดดันให้ ดัชนีตลาดหุ้นหลักๆ ปรับตัวลงมา และกดดันกลุ่ม REITs เช่นกัน

ทั้งนี้ แม้ในปี 2565 ที่ผ่านมา REITs จะเผชิญสถานการณ์ Bond Yield ระยะยาว เร่งตัว เป็นปัจจัยฉุดรั้ง แต่ใน 2566 ปัจจัยลบนี้เริ่มจำกัดแล้ว เพราะ Fed Fund Rate ใกล้ถึงจุดสูงสุดในครึ่งหลังของปี หลังจากที่ปรับขึ้นมาต่อเนื่องตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา  

ด้าน นาย Jerome Powell ประธาน Fed ออกมาส่งสัญญาณว่า อาจจะขึ้นดอกเบี้ยสูงกว่าที่คาดไว้ จากตัวเลขเศรษฐกิจยังแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ด้วยความไม่แน่นอนเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องของสถาบันการเงินสหรัฐฯ ล่าสุด SCB CIO ประเมินว่า สำหรับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในครั้งต่อๆ ไป ในปีนี้ มีกรณีฐาน คือ Fed ออกมาตรการเข้ามาจัดการปัญหาสภาพคล่องสถาบันการเงินได้อย่างทันท่วงที คือจัดตั้ง Bank Term Funding Program (BTFP) เพื่อให้มั่นใจว่า ผู้ฝากเงินทุกคนจะสามารถถอนเงินได้ หรือในกรณีธนาคารถูกสั่งปิด จะได้เงินคืนอย่างรวดเร็ว ไม่กลายเป็นปัญหาแห่ถอนเงิน (Bank run) ทำให้ Fed น่าจะขึ้นดอกเบี้ยครั้งละ 0.25% อีก 1-2 ครั้ง ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยนโยบายสูงสุด (Terminal rate) จะอยู่ที่ 5.25-5.5% และคงดอกเบี้ยไว้ระดับนี้จนถึงปลายปี 2566

ในสถานการณ์ เช่นนี้ SCB CIO มองว่า นักลงทุนอาจจะอาศัยจังหวะที่ดัชนีกลุ่ม REITs ปรับตัวลงมา ระหว่างที่ Fed ยังปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอยู่ และทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล (Bond Yield) เร่งตัวในระยะสั้น โดยทยอยแบ่งเงินเข้าสะสมกลุ่ม REITs ได้ โดยเน้นที่ Asian REITs เพราะเมื่อถึงช่วงเวลาที่ Fed หยุดปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยแล้ว REITs จะกลับมาเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนน่าสนใจ และมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เป็นผลดีต่อพอร์ตลงทุนโดยรวมในระยะข้างหน้า

คำถามต่อมาคือ ทำไมต้องเป็น Asian REITs สาเหตุก็เพราะ เรามองว่า นอกจากปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ใกล้จะหยุดขึ้น Asian REITs มีปัจจัยสนับสนุนเพิ่มเติม จากการที่จีนเปิดเมือง เปิดประเทศ หนุนการท่องเที่ยวและการใช้จ่ายในเอเชียกลับมาสดใส จะเป็นผลดีต่อรายได้ของธุรกิจในกลุ่มค้าปลีกและโรงแรม ดังนั้นก็จะส่งผลให้ Asian REITs มีโอกาสจ่ายเงินปันผลที่ดีขึ้น และสูงกว่าตลาดพัฒนาแล้ว (DM) ขณะที่ การฟื้นตัวของดัชนี Asian REITs กลับไปสู่ช่วงก่อนโควิด ยังล่าช้ากว่าตลาดพัฒนาแล้ว โดยเฉพาะสหรัฐฯ

จากข้อมูลในอดีต พบว่า ช่วงที่ Fed หยุดขึ้นดอกเบี้ยและคงดอกเบี้ยไว้ในระดับสูง ปี 2549-2550 และปี 2561-2562 พบว่า REITs ของสิงคโปร์ ปรับเพิ่มขึ้น 48% และ 16% ตามลำดับ ซึ่งมากกว่าตลาดหุ้นสิงคโปร์ ที่ปรับขึ้น 45% และ 8% ตามลำดับ

สำหรับกองทุนที่น่าสนใจ และมีการลงทุนใน Asian REITs ได้แก่ กองทุนเปิดไทยพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซิเบิ้ล หรือ SCBPINA ซึ่งมีนโยบายลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และ REITs ที่จดทะเบียนทั้งในและต่างประเทศทั่วโลก โดยจะเน้นลงทุนในไทยและสิงคโปร์เป็นหลัก กองทุนนี้มีความเสี่ยงระดับ 8 คือ เสี่ยงสูงมาก เนื่องจากจัดอยู่ในหมวดกองทุนสินทรัพย์ทางเลือก

ทั้งนี้ ผู้จัดการกองทุน จะไปเลือกลงทุนใน REITs ที่มีสภาพคล่องสูง มีชื่อเสียงอันดับต้นๆ ของประเทศ รวมทั้งให้ความสำคัญกับการลงทุนใน REITs ที่มีพื้นฐานดี ให้ผลตอบแทนสูง และไม่ผันผวนมาก แม้ในช่วงที่มีสถานการณ์โควิด-19

ด้วยปัจจัยเรื่องมูลค่าของ REITs ในกลุ่มตลาดเกิดใหม่ ยังมีระดับราคาที่ถูกกว่า ตลาดพัฒนาแล้ว ประกอบกับความเสี่ยงขาลง (Downside Risk) ที่ลดลงไปมาก หลังจากมีข่าวดีเรื่องจีนเปิดประเทศเข้ามา ส่งผลให้ผลประกอบการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัด เราจึงมองว่า SCBPINA เป็นตัวเลือกที่เหมาะสม ที่สามารถทยอยสะสมได้ในเวลานี้

คำเตือน

·  กองทุนเปิดไทยพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ แอนด์ อินฟราสตรัคเจอร์ เฟล็กซิเบิ้ล หรือ SCBPINA มีความเสี่ยงระดับ 8 คือ ความเสี่ยงสูงมาก

·  การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน

·  ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต

·  ศึกษาข้อมูลกองทุนหลักและหนังสือชี้ชวนกองทุนรวมเพิ่มเติมได้จาก website ของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม ไทยพาณิชย์ จำกัด

บทความจัดทำโดย SCB CIO Office [คุณจารุพันธ์ จิระรัชนิรมย์ (IC Complex1)/ผู้วางแผนการลงทุน (IP) license no. 114051]

จัดทำขึ้นวันที่ 13 มีนาคม 2566