นับ 1 ถึง 100 “สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง”

ใครหลายคนฝันอยากมี “บ้าน”  เป็นของตัวเอง   แต่การสร้างบ้านบนที่ดินนั้นมีรายละเอียดและขั้นตอนมากกว่าการซื้อบ้านจัดสรร   เพราะเจ้าของบ้านจะต้องดำเนินการตั้งแต่ต้นจนจบ  ซึ่งอาจทำให้บางรายแทบถอดใจ  ดังนั้นก่อนที่คุณจะฝันสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง  มาดูกันว่ามีเรื่องอะไรที่ต้องทำกันบ้าง

จะสร้างบ้าน ก็ต้องมีที่ดินของตัวเองก่อนนะ


การสร้างบ้านลักษณะนี้   ชื่อกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินควรเป็นชื่อของผู้ที่จะก่อสร้างบ้าน  เพราะจะทำให้ง่ายในการทำเรื่องขออนุญาต  รวมถึงการขอกู้ก็จะสะดวกง่ายดายกว่าการสร้างบ้านบนที่ดินของคนอื่น  ซึ่งจะมีรายละเอียดยุ่งยากมากขึ้นไปอีกชั้น   ถ้าที่ดินเป็นชื่อของพ่อแม่ญาติพี่น้อง  หากอยากให้ง่ายก็ควรจะโอนชื่อให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ที่จะยื่นขอสร้างบ้าน    แต่ถ้าโอนให้ไม่ได้ด้วยเหตุผลอะไรก็แล้วแต่  เจ้าของที่ดินที่มีชื่อในโฉนดก็จะต้องมีส่วนร่วมด้วย   ทำให้ยุ่งยากทั้งเวลายื่นขอสร้างบ้านและยื่นขอกู้   ทางที่ดีที่สุด  คือ   กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินควรเป็นชื่อของผู้ที่จะก่อสร้างบ้านนั่นเอง


หาแบบบ้านที่ถูกใจใช่เลย


กว่าจะเจอแบบบ้านที่ถูกใจได้   หลายคนก็ใช้เวลานานเป็นแรมปี    บางคนอาจเลือกใช้วิธีการซื้อแบบบ้านสำเร็จรูปที่มีขายตามท้องตลาด   ซึ่งมีให้เลือกหลากหลายรูปแบบและงบประมาณ   ข้อดีคือสามารถประเมินราคาค่าก่อสร้างและวัสดุที่ใช้   ทำให้สามารถควบคุมงบประมาณได้แถมยังสะดวกรวดเร็ว   บางคนอาจเลือกแบบบ้านฟรีของทางราชการที่มีให้ดาวน์โหลดออนไลน์สามารถเอาไปยื่นขออนุญาตก่อสร้างได้ก็จะประหยัดค่าออกแบบไปได้    แต่ถ้าหากยังไม่เจอแบบบ้านที่ถูกใจเสียที   สามารถว่าจ้างสถาปนิกหรือบริษัทรับออกแบบบ้านก็ได้  หรือบางครั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างก็มีบริการออกแบบบ้านให้ผู้ว่าจ้างด้วย


ขออนุญาตก่อสร้างบ้าน


ถึงแม้จะสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง  การขออนุญาตก่อสร้างบ้านต้องไปทำที่สำนักงานเขต, ที่ว่าการอำเภอหรือ อบต.ที่จะขอปลูกสร้างบ้าน  ซึ่งในการยื่นเรื่องขอ  จะต้องมีโฉนดที่ดินแสดงกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ   ถ้าผู้ที่จะสร้างบ้านไม่ใช่เจ้าของที่ดิน จะต้องมีหลักฐานการยินยอมให้สร้างบ้านในที่ดิน   และจะต้องมีแบบบ้านที่มีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมงานเซ็นรับรอง     มีใบอนุญาตก่อสร้างจากสำนักเขตหรือ อบต.  มีแบบก่อสร้างที่จัดเตรียมโดยสถาปนิกและวิศวกร โดยรายละเอียดในแบบก่อสร้างจะต้องแสดงผังบริเวณรวม และแสดงแบบรายละเอียดของชั้นต่าง ๆ รวมถึงแบบแสดงรูปทุกด้าน   มีข้อมูลทั้งหมดของงานสถาปัตยกรรมและงานวิศวกรรม   มีรายการคำนวณของวิศวกรโครงสร้าง    สุดท้ายต้องมีเอกสารแสดงการเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ซึ่งต้องเป็นวิศวกร และส่วนมากผู้ออกแบบมักจะเซ็นเป็นผู้ควบคุมงานในตอนยื่นขออนุญาตก่อสร้าง   และเมื่อใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้ว อาจเปลี่ยนวิศวกรผู้ควบคุมงานเป็นผู้อื่นแทน  ซึ่งโดยปกติก็คือ  เจ้าของบ้านนั่นเอง

เลือกผู้รับเหมาที่จะไม่ทอดทิ้งเรา


ในขั้นตอนนี้เหมือนดั่งยาขม  ถ้าเจอผู้รับเหมาฝีมือดี  ไว้ใจได้  ไม่ทอดทิ้งงาน  ก็ถือว่าได้โชค  2  ชั้น   แต่ถ้าเจอผู้รับเหมาฝีมือแย่แถมยังทิ้งงาน  อันนี้เรียกว่ามหากาพย์เลยล่ะ  ดังนั้นขั้นตอนนี้ถึงแม้จะต้องใช้เวลานานก็ขอให้เจ้าของบ้านใจเย็นเลือกให้ละเอียดรอบคอบ   ขั้นตอนนี้จะส่งผลโดยตรงต่อการสร้างบ้านของเราเลยว่าจะสร้างความปวดหัว ให้กับเจ้าของบ้านมากน้อยแค่ไหน    โดยควรหาผู้รับเหมาหลาย ๆ เจ้า  เพื่อเปรียบเทียบราคา, วัสดุที่ใช้,   ระยะเวลาในการก่อสร้าง   รวมถึงไปการออกไปดูผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมาแต่ละราย  หากเป็นไปได้ให้ไปพูดคุยกับผู้ว่าจ้างรายเก่า ๆ  ว่าผู้รับเหมารายนั้นเป็นอย่างไร   มีความรับผิดชอบมากน้อยแค่ไหน  เวลาให้แก้ไขงานมีตุกติกหรืออิดออดบ้างหรือเปล่า   ซึ่งจะทำให้ผู้ว่าจ้างสามารถเปรียบเทียบข้อดี  ข้อเสีย  ของผู้รับเหมาในแต่ละรายได้ดียิ่งขึ้น    ที่สำคัญในขั้นตอนนี้ผู้รับเหมาจะต้องส่งใบเสนอราคา  พร้อมรายการวัสดุที่จะใช้ให้กับผู้ว่าจ้าง   ซึ่งอย่าเพิ่งรีบร้อนเซ็นสัญญา เพราะหากเซ็นไปแล้ว แต่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ   เราก็จะเสียเงินเปล่า ดังนั้น ควรต้องรอจนกว่าธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อแล้ว ค่อยเซ็นสัญญากับผู้รับเหมา


ขอกู้เงินกับธนาคาร   ตัวช่วยสร้างฝันให้กลายเป็นจริง


การเตรียมเอกสารเหมือนการกู้ทั่วไป  ตั้งแต่สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, สลิปเงินเดือน ,สำเนาบัญชี เงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน , หนังสือรับรองเงินเดือน, สำเนาบัญชีเงินฝาก ฯลฯ นอกจากนี้ยังต้องเตรียมเอกสารเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้าน  ทั้งแบบแปลนบ้าน  ใบขออนุญาตก่อนสร้าง  ร่างสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมา  โฉนดที่ดิน   และที่สำคัญคือการออกไปตรวจหลักประกันของธนาคาร   ในขั้นตอนนี้อาจต้องใช้เวลารอ   ซึ่งในการยื่นขอกู้ควรจะมีธนาคารสำรองไว้สัก  2 – 3 แห่ง  เพื่อเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย  และวงเงินกู้ที่จะได้รับ  รวมถึงโปรโมชั่นหรือสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ที่แต่ละธนาคารจะเสนอให้กับผู้กู้    เมื่อได้รับการอนุมัติเงินกู้แล้วก่อนที่จะไปเซ็นสัญญารับเงินกู้กับธนาคาร    ทางธนาคารอาจขอพิจารณาปรับเปลี่ยนสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาในเรื่องการจ่ายงวดงานให้เหมาะสมเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้ไม่เสียเปรียบผู้รับเหมา   โดยปกติแล้ว  ธนาคารจะจ่ายเงินให้ผู้กู้เป็นงวด ๆ หลังจากงวดงานเสร็จสิ้นเท่านั้น   จะไม่จ่ายเป็นเงินก้อนเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้กู้นำเงินไปใช้นอกเหนือจากการก่อสร้างบ้าน

เงินก้อนก็ต้องมี   หากคิดจะก่อสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง


การกู้เงินมาสร้างบ้านนั้น   ธนาคารจะไม่ออกเงินให้เราก่อนไม่ว่ากรณีใด ๆ ดังนั้นเราจะต้องสร้างบ้านไปเองก่อนส่วนหนึ่ง   แล้วธนาคารจะจ่ายเงินตามหลังมาให้เรา  เพื่อมาหมุนเงินต่อสำหรับการก่อสร้างในขั้นต่อ ๆ ไป     ดังนั้นเจ้าของบ้านควรมีเงินสดติดตัวราว ๆ   20-30% ของมูลค่าบ้านที่จะก่อสร้าง   ซึ่งบางครั้งผู้รับเหมาบางราย  อาจขอเบิกเงินสดล่วงหน้าก่อนการก่อสร้าง  เช่น   การปรับพื้นที่ , การวางผัง  , การสร้างแคมป์คนงาน , การขุดที่เพื่อวางรากฐานโครงสร้างฯลฯ  ดังนั้นเจ้าของบ้านอาจจะต้องสำรองเงินออกไปบางส่วนก่อนที่ธนาคารจะจ่ายเงินค่างวดงานที่แล้วเสร็จ  


บ้านสร้างเสร็จแล้ว   มีหน้าที่ต้องแจ้งนายทะเบียน


เมื่อปลูกบ้านเสร็จเรียบร้อยแล้วไม่ใช่ว่าจะอยู่เฉยๆ    เจ้าของบ้านมีหน้าที่ต้องไปแจ้งต่อนายทะเบียนท้องที่  ซึ่งก็คือ  กำนัน, ผู้ใหญ่บ้าน, ปลัดอำเภอ  หรือผู้ช่วยนายทะเบียนที่สำนักงานเขตหรือที่ว่าการอำเภอ  เพื่อขอเลขที่บ้านภายใน 15 วัน  นับแต่วันที่ปลูกสร้างบ้านเสร็จ  หากไม่ไปแจ้งตามกำหนดมีความผิดตามกฎหมายมีโทษปรับ   และเมื่อมีบ้านเลขที่แล้ว  เจ้าของบ้านจึงจะสามารถจะไปติดต่อขอน้ำ  ขอไฟฟ้า  ที่การประปาและการไฟฟ้าในพื้นที่ที่ปลูกสร้างบ้าน


เห็นขั้นตอนต่าง ๆ ในการสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองแล้ว  อย่าเพิ่งท้อใจ   ขอให้มีความมุ่งมั่นและมีความอดทน   การสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองก็ไม่ใช่ฝันที่ไกลเกินเอื้อมอีกต่อไป