ทำความรู้จักกับ ‘ผังเมือง’ โซนพื้นที่สีต่างๆ ที่นักลงทุนควรรู้

เชื่อว่าหลายคนน่าจะเคยได้ยินและกล่าวถึง “ผังเมือง” กันมาบ้าง โดยเฉพาะในมุมการออกแบบ เช่น นั่งมองทิวทัศน์เบื้องล่างในมุม Bird Eye’s View ขณะเครื่องบินขึ้นหรือลง หรือเสิร์ชหาภาพถ่ายดาวเทียม แล้วเห็นผังเมืองที่ได้รับการออกแบบอย่างน่าสนใจของเมืองต่างๆ บ้างตีกรอบเป็นบล็อกสี่เหลี่ยมเห็นเส้นสายถนนตัดกันชัดเจน บ้างมีจุดศูนย์กลางเป็นสิ่งปลูกสร้างสำคัญ แล้วจัดวางถนนหนทาง ตึกราบ้านช่อง และพื้นที่สีเขียวให้เหมือนรูปดาวบ้าง ใยแมงมุมบ้าง


แต่จริงๆ แล้วคำว่า “ผังเมือง” มีความสำคัญและลึกล้ำกว่าความสวยงาม เพราะนี่คือแผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและการจัดกิจกรรมในแต่ละประเภทที่ดินอย่างเหมาะสมออกเป็น “สีต่างๆ” สอดรับกับศักยภาพของการให้บริการคมนาคม การขนส่ง และสาธารณูปโภค ส่งเสริมความเป็นอยู่ของผู้คน เพื่อรองรับการพัฒนาเมืองในอนาคต 


ข้อมูลของผังเมืองถือเป็นจุดที่คนกำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะเพื่อลงทุน เปิดกิจการ หรืออยู่อาศัยเองเพราะต้องรู้ว่าอสังหาฯที่เราสนใจนั้นตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองใด เพื่อประเมินราคาและใช้ประโยชน์จากที่ดินบริเวณนั้นๆ ได้อย่างเต็มที่และเหมาะสม เนื่องจากพื้นที่แต่ละสีมีกฎหมายจำกัดการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจน


ในส่วน “ผังเมืองกรุงเทพฯและปริมณฑล” มีการแบ่งประเภทที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้งานออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน ได้แก่

1. ที่ดินประเภทอยู่อาศัย

แบ่งโซนออกเป็น 3 สี ยิ่งเข้มยิ่งแปลว่ามีปริมาณการ “อยู่อาศัย” ในพื้นที่หนาแน่น และมีรหัสกำกับคือตัว “ย.” ตั้งแต่ ย.1-ย.10


เริ่มกันที่เฉดสีอ่อน ที่ดินอยู่อาศัย “สีเหลือง” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ ตั้งในทำเลแถบชานเมือง กำกับด้วยรหัสตั้งแต่ ย.1–ย.4 เป้าประสงค์คือต้องการให้มีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยมาเกี่ยวข้อง โดยที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ขณะที่ที่ดิน ย.2 เป็นต้นไป สร้างทาวน์เฮาส์ได้ ส่วนที่ดิน ย.3 เป็นต้นไปสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ ด้านที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน


ที่ดินอยู่อาศัย “สีส้ม” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง อยู่ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือตั้งแต่ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน

โดยจุดประสงค์ของที่ดิน ย.5 เน้นรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ขณะที่ ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม ส่วน ย.7 มุ่งรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน


ด้านที่ดินอยู่อาศัย “สีน้ำตาล” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูงตามเฉดสีเข้มสุด แน่นอนว่านี่คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง โครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้งต่างๆ จึงผุดกลางใจเมือง ทั้งคอนโดมิเนียม และเรสซิเดนส์


ความแตกต่างคือ ย.8 จะเน้นให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ  ฟากรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ส่วน ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน 

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

ใช้ “สีแดง” เป็นตัวแทนพื้นที่ที่มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น รหัสกำกับมีตั้งแต่ พ.1-พ.5 แตกต่างกันไปตามลักษณะของทำเลที่ตั้ง


โดย พ.1 และ พ.2 เน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน ในการกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณชานเมือง ต่างจาก พ.3 ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น


ส่วนที่ดิน พ.4 มีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย ตบท้ายด้วย พ.5 ด้วยจุดประสงค์ที่ใหญ่และกว้างขึ้น จึงให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ 

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

“สีม่วง” คือตัวแทนของที่ดินประเภทนี้ รหัสคือ อ.1-อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย, อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต ส่วน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง ใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

4.  ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม


สีผังเมืองของที่ดินประเภทนี้มี 2 แบบ คือ “สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มุ่งสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม รหัสกำกับมีตั้งแต่ ก.1 – ก.3 โดยพื้นที่ ก.1 มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัย ส่วน ก.3 จะส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเลด้วย นอกจากนี้ยังมี “สีเขียว” เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม รหัส ก.4 และ ก.5 มุ่งส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร

 

5.  ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย

มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ แสดงด้วย “สีน้ำตาลอ่อน” รหัสกำกับคือ ศ.1 และ ศ.2 จุดประสงค์มุ่งอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์ การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว



6.  ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

แสดงเป็น “สีน้ำเงิน” รหัส ส. เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์  ยกตัวอย่าง ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น


ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ โดยที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งาน ได้มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม


ทั้งนี้ สามารถตรวจสอบรายละเอียดของการใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 เพิ่มเติมได้ที่ http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/NEWCPD2556/001_cpd56.pdf

ล่าสุด สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร ได้ปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จากผังเมืองฉบับเดิมซึ่งได้ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป  ผ่านการชูแนวคิด “ไร้รอยต่อ” รวมการขยายตัวของเมืองและเส้นทางคมนาคมที่เกิดจากการพัฒนารถไฟฟ้าในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวม 12 สาย ระยะทางรวม 508 กิโลเมตร จำนวน 318 สถานี มีสถานีเชื่อมต่อหรือสถานีอินเตอร์เชนจ์มากถึง 39 สถานี  เอื้อให้เกิดการพัฒนาศูนย์พาณิชยกรรมใหม่ๆ เช่น บางซื่อ วงเวียนใหญ่ มักกะสัน รวมถึงพื้นที่ใช้ประโยชน์หนาแน่นสูงบริเวณสถานีอินเตอร์เชนจ์ อย่างเตาปูน ลาดพร้าว รัชดา บางหว้า ตลิ่งชัน และอีกหลายๆ พื้นที่หนุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อย่างเช่น โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ จะมีการเปลี่ยนพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้มมากขึ้นด้วย โดยคาดว่าจะประกาศใช้ผังเมืองใหม่นี้ได้ไม่เกินปี 2563 รองรับการขยายตัวของเมือง ที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะรถไฟฟ้า รวมถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ตามแนวโน้มการเติบโตของประชากรในกรุงเทพฯและปริมณฑลจาก 17 ล้านคนในปัจจุบัน เพิ่มเป็น 20 ล้านคนในปี 2580




อ้างอิงข้อมูลจาก

http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/NEWCPD2556_2/guide.html

https://www.posttoday.com/politic/report/576824

https://www.ddproperty.com