ขายบ้านล่วงหน้า นวัตกรรมการเงินเพื่อผู้สูงอายุ

บทความโดย: นิภาพันธ์ พูนเสถียรทรัพย์ CFP® นักวางแผนการเงินอิสระ นักเขียนและวิทยากร


ในปัจจุบัน ประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนผ่านจากสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ไปสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) หรือมีสัดส่วนประชากรที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไปมากกว่าร้อยละ 20 ของประชากรทั้งประเทศในปี 2564 โดยในขณะนี้ไทยมีประชากรที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไปมากถึงร้อยละ 15 หรือมากกว่า 10 ล้านคนแล้ว นอกจากนี้เรามีแนวโน้มที่จะมีอายุที่ยืนยาวมากขึ้น ทำให้เงินที่เตรียมไว้เพื่อการเกษียณอายุอาจไม่เพียงพอจนวันสุดท้ายของชีวิต


ดังนั้น ภาครัฐจึงเริ่มมีนโยบายใหม่ๆ เพื่อมาช่วยเหลือผู้สูงอายุมากขึ้น หนึ่งในนั้นก็คือ Reverse Mortgage (สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ) ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์การเงินทางเลือกใหม่สำหรับผู้สูงอายุ โดย Reverse Mortgage หรือ การจำนองแบบย้อนกลับ ที่เรียกแบบนี้เนื่องจาก ตามปกติเมื่อเรามีความต้องการซื้อบ้านและขอกู้เงินจากธนาคาร เมื่อได้รับการอนุมัติสินเชื่อ ธนาคารจะจ่ายเป็นเงินก้อนให้เราไปจ่ายค่าซื้อบ้าน และเราก็มีหน้าที่ต้องผ่อนเงินกู้นั้นเป็นรายเดือนตามแต่ระยะเวลาที่ตกลงกัน นี่คือการจำนองแบบปกติ ส่วนการจำนองแบบย้อนกลับคือ เราขายบ้านล่วงหน้าให้กับธนาคาร แต่แทนที่เราจะได้เป็นเงินก้อน เราจะได้เป็นเงินรายงวด โดยธนาคารต้องจ่ายเงินค่างวดทุกๆ เดือนให้กับเจ้าของบ้านจนกว่าเจ้าของบ้านเสียชีวิต และธนาคารก็ได้บ้านนั้นไป อาจเอาไปขายต่อให้กับทายาทหรือขายทอดตลาดก็ได้ ทั้งนี้ เจ้าของบ้านก็สามารถอยู่อาศัยในบ้านได้ เสมือนเป็นบ้านของเราเลยจนกว่าจะเสียชีวิต

Reverse Mortgage เริ่มต้นในสหรัฐอเมริกา เมื่อปี 2531 หลังจากรัฐบาลเล็งเห็นว่ามีผู้สูงอายุจำนวนมากเป็นผู้ครอบครองที่อยู่อาศัย และเป็นทางหนึ่งที่จะช่วยเหลือผู้สูงอายุที่ไม่มีรายได้ให้มีเงินใช้จ่ายเลี้ยงชีพ จนกว่าจะจากโลกนี้ไป โดยนำสินทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัยไปเป็นหลักประกันเงินกู้จากสถาบันการเงิน เมื่อผู้กู้เสียชีวิตลง สถาบันการเงินจะให้สิทธิทายาทเป็นผู้ไถ่ถอนก่อนเป็นลำดับแรกหรือนำบ้านของผู้กู้ออกขายทอดตลาด หากมูลค่าบ้านที่ขายได้สูงกว่าวงเงินสินเชื่อ เงินส่วนต่างที่เหลือก็จะตกเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้กู้ต่อไป แต่หากมูลค่าบ้านที่ขายได้ต่ำกว่าวงเงินสินเชื่อ สถาบันการเงินจะไม่ต้องแบกรับภาระมาก เนื่องจากจะมีการทำประกันส่วนต่างระหว่างมูลหนี้กับมูลค่าที่อยู่อาศัยไว้แล้ว


การทำ Reverse Mortgage นี้เหมาะกับผู้ที่ไม่มีครอบครัวใหญ่ ต้องการกระแสเงินสดในการเลี้ยงดูตนเอง และอาจไม่ได้ต้องการมอบทรัพย์สิน เช่น บ้านที่ตนอาศัยอยู่นั้นเป็นมรดกตกทอดแก่ลูกหลาน โดยเงื่อนไขของการทำ Reverse Mortgage มีดังนี้
 

  1. อายุผู้กู้ จะมีการกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้ขอสินเชื่อไว้ ซึ่งโดยส่วนมากจะเริ่มต้นที่อายุ 60 ปี เนื่องจากเป็นสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือผู้สูงอายุ ตัวอย่างของประเทศอื่นๆ เช่น ในสหรัฐอเมริกา กำหนดไว้ที่ 62 ปี ในเกาหลีใต้กำหนดไว้ที่ 60 ปี และแคนาดา กำหนดไว้ที่ 55 ปี โดยหากมีคู่สมรส อายุของคู่สมรสต้องอยู่ในเกณฑ์นี้ด้วย
  2. สินทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกัน ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้หรือผู้กู้ร่วม และปลอดภาระจำนอง โดยผู้กู้ต้องอยู่อาศัยไม่น้อยกว่าระยะเวลาที่กำหนด เช่น ในเกาหลีใต้ กำหนดไว้อย่างต่ำหกเดือนในหนึ่งปี ยกเว้นว่าป่วยต้องเข้าไปอยู่สถานดูแลระยะยาว
  3. ผู้กู้ต้องสามารถชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกัน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันภัย ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภค ค่าธรรมเนียมต่างๆ  ซึ่งหากสถาบันการเงินประเมินแล้ว ผู้กู้อาจไม่มีเงินจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ในอนาคต สถาบันการเงินสามารถกันเงินที่ได้จากการกู้เอาไว้จ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ ซึ่งจะทำให้ผู้กู้ได้รับเงินต่องวดน้อยลง
  4. เมื่อนำบ้านไปจำนองแล้ว ผู้กู้ยังเป็นผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์บ้านและยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านได้จนกว่าจะเสียชีวิต หลังจากนั้นธนาคารจะนำบ้านขายทอดตลาดต่อไป และจะคำนวณวงเงินที่จ่ายให้ผู้กู้ไปแล้วทั้งหมดหักออกจากมูลค่าบ้านที่ขายได้ หากมีเงินเหลือก็จะคืนให้ทายาทผู้เสียชีวิตต่อไป แต่ถ้าหากไม่มีเงินเหลือ เช่น ในกรณีที่ผู้กู้มีอายุยืนมากจนทำให้ธนาคารต้องจ่ายเงินให้เป็นระยะเวลานานเกินคาด เงินจากการขายบ้านดังกล่าวก็จะตกเป็นของธนาคารทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ธนาคารยังเปิดโอกาสให้ทายาทมาไถ่ถอนคืนบ้านได้ในภายหลัง หากบ้านนั้นไม่ถูกขายไปเสียก่อน

กล่าวโดยสรุป Reverse Mortgage นับว่าเป็นเครื่องมือหนึ่งที่สามารถช่วยเหลือผู้สูงอายุในสังคมไทย ทั้งยังสามารถตอบสนองนโยบายของภาครัฐในการส่งเสริมสวัสดิการสำหรับผู้สูงอายุ เนื่องจากเป็นการแปลงอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองสร้างมาตลอดชีวิตให้กลายเป็นเงินทุนสำหรับใช้ในยามเกษียณเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยไม่ต้องขายอสังหาริมทรัพย์นั้นออกไป และเป็นการแบ่งเบาภาระของลูกหลานได้ระดับหนึ่ง


อย่างไรก็ตามต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นทั้งกับสถาบันการเงินที่มีการให้สินเชื่อและตัวผู้กู้ เช่น

  • ความเสี่ยงของผู้กู้ เช่น ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต อาจส่งผลให้ผู้กู้ได้รับเงินรายเดือนที่ลดลงกว่าที่คำนวณไว้ตอนทำสัญญา และความเสี่ยงจากการที่ผู้กู้มีอายุยืนยาว ส่งผลให้เมื่อครบอายุสัญญา อาจมีเงินเหลือไม่พอใช้จ่ายต่อในช่วงเวลาที่เหลือของชีวิต
  • ความเสี่ยงของสถาบันการเงิน เช่น ความเสี่ยงจากมูลค่าการขายสุทธิของทรัพย์สินในอนาคต (หลังหักค่าใช้จ่าย) ไม่เพียงพอต่อการชำระเงินกู้


สุดท้ายเพื่อให้เกิดประโยชน์ตรงตามความต้องการอย่างแท้จริง ผู้กู้ต้องศึกษาและทำความเข้าใจผลิตภัณฑ์ให้ดีก่อนตัดสินใจทำสัญญา Reverse Mortgage และแม้ว่าจะได้รับเงินจากสินเชื่อดังกล่าวแล้ว ก็ควรต้องมีการวางแผนการเงินให้ดี ใช้จ่ายอย่างระมัดระวังและพอประมาณ ไม่ก่อหนี้เพิ่มเติม เพื่อให้ปราศจากความกังวลและใช้ชีวิตบั้นปลายได้อย่างมีความสุข