สมัยนี้คนรุ่นใหม่หันมาลงทุนในคอนโดกันเยอะขึ้นมาก โดยเฉพาะในช่วง 4-5 ปีหลัง เรียกได้ว่าเป็นเทรนด์ยอดนิยมเลย ซึ่งก็ไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะราคาคอนโดของประเทศเราในช่วง 10 ปีหลังมานี้ เพิ่มขึ้นในระดับสูงมาก และยังมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นไปอีกเรื่อย ๆ

ย้อนไปเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว มีคนแนะนำในการลงทุนคอนโดว่า

"เมื่อเราซื้อคอนโดมาเพื่อลงทุน ผลตอบแทนจากค่าเช่า (Yield) คือสิ่งสำคัญ อย่างน้อยที่สุด ค่าเช่าต้องมากกว่าดอกเบี้ย ดังนั้นสิ่งสำคัญก็คือ ต้องเลือกทำเลที่ดี ที่หาคนเช่าง่าย และได้ราคาค่าเช่าสูง ให้ค่าเช่าทำงานในการผ่อนชำระกับธนาคารแทนเรา และท้ายที่สุดเราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดโดยที่เราไม่ต้องลงทุนเอง นอกจากนี้หากโชคดี เราก็จะได้กำไรจากการขายคอนโดในราคาที่สูงกว่าที่เราซื้อมาด้วย (Capital Gain) "

เพราะการลงทุนคอนโดเป็นการลงทุนระยะยาว ถ้าพลาดแล้ว ไม่สามารถตัดขายขาดทุนได้ง่ายเหมือนขายหุ้น เนื่องจากคอนโดไม่ใช่สินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง (High Liquidity Asset)

เมื่อคอนโดใดก็ตาม ที่มีทำเลที่ดีมาเจอกับราคาที่ใช่ ไม่ว่าอย่างไร ราคาก็จะสามารถเพิ่มขึ้นไปได้เรื่อยๆ แต่จะมากน้อยก็ขึ้นกับสภาพคอนโดและภาวะเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในคอนโดโดยการวางเป้าหมายไปที่เรื่องการทำกำไรส่วนต่างตั้งแต่แรก อาจเป็นการวางกลยุทธ์ที่ผิด เพราะถ้าคุณไม่สามารถขายคอนโดนั้นออกไปได้ก่อนที่คุณจะโอน และหากคุณไม่มีศักยภาพในการโอน เมื่อนั้นคุณก็มีโอกาสสูญเงินที่ลงทุนในคอนโดห้องนี้ไปทั้งหมด

การเก็งกำไรจากใบจองคอนโด ซึ่งเข้าข่ายการทำกำไรจากส่วนต่างราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (Capital Gain) ซึ่งคอนโดที่จะทำกำไรได้ในระยะสั้นแบบนี้ ต้องมีทำเลที่ดี และคอนโดที่มีทำเลดีตอนนี้ราคาก็สูงมาก หลายๆ คนเห็นราคาหน้าสัญญาก็รู้ตัวแต่แรกว่า "โอนไม่ไหว" แน่นอน แต่คิดว่าจองไปก่อน เดี๋ยวก็ขายต่อได้ ซึ่งความจริงมันไม่ง่ายขนาดนั้น และอาจส่งผลให้เกิดความผิดพลาดในการลงทุนได้ด้วย

ดังนั้นการลงทุนในคอนโดที่ดี ควรวางเป้าหมายไปที่ Yield หรือผลตอบแทนจากค่าเช่าจะดีกว่า และอย่าลืมดูฐานะทางการเงินของเราด้วยว่ากู้ไหวหรือไม่  ภาระดอกเบี้ยเป็นเท่าไหร่ และค่าเช่าแถวนั้นเป็นอย่างไร เพื่อเป็นการประเมินความสามารถในการลงทุน และผลตอบแทนจากการลงทุน

วิธีคำนวณ Rental Yield ก่อนลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ต้องคำนวนอย่างไร

Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาคอนโด เป็นตัวเลขที่ช่วยบอกว่าคอนโดห้องนั้น "คุ้มพอ" จะลงทุนหรือไม่ โดยแบ่งออกเป็น 2 แบบ

Gross Rental Yield (ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย)

 สูตร: (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาคอนโด) × 100

ตัวอย่าง: ซื้อคอนโดราคา 2,500,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 12,000 บาท โดยเผื่อห้องว่าง 1 เดือนต่อปี

• ค่าเช่าต่อปี = 12,000 × 11 = 132,000 บาท
• Gross Yield = (132,000 ÷ 2,500,000) × 100 = 5.28%

Net Rental Yield (ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่าย)

 สูตร: [(ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ ราคาคอนโด] × 100

จากตัวอย่างเดิม สมมุติค่าใช้จ่ายทั้งปีประมาณ 30,000 บาท (ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ประกันห้อง ภาษีที่ดินฯ)

• Net Yield = [(132,000 - 30,000) ÷ 2,500,000] × 100 = 4.08%

ตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจคือ Net Yield เพราะสะท้อนเงินที่เหลือจริง และหากกู้ธนาคารมาซื้อ ผลตอบแทนนี้ควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างชัดเจน เพื่อให้ค่าเช่าช่วยแบกภาระผ่อนได้จริง

สำหรับภาพรวมตลาด Global Property Guide ประเมินว่า Gross Rental Yield เฉลี่ยของไทยอยู่ที่ 6.49% เพิ่มขึ้นจาก 6.17% เมื่อปีก่อน โดยกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 6.22% ซึ่งใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงเบื้องต้นได้ แต่ควรเทียบกับค่าเช่าจริงของห้องขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกันหรือละแวกเดียวกันเสมอ อย่าเชื่อตัวเลขจากฝ่ายขายเพียงอย่างเดียว

เมื่อคอนโดสร้างแล้วเสร็จ เราสามารถใช้เครื่องมือทางการเงินอย่างสินเชื่อธนาคารในการโอนได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะสามารถกู้ได้ถึง 100% หากมีเครดิตที่ดี ส่งผลให้เราสามารถได้รับเงินส่วนที่ผ่อนดาวน์ไปบางส่วนแล้วกลับคืนมา เพื่อใช้ในการแต่งห้อง หรือใช้เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการโอน   อย่างไรก็ตาม ธนาคารแห่งประเทศไทยมีเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ที่กำหนดเพดานวงเงินกู้สำหรับบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 ขึ้นไป ซึ่งในช่วงปัจจุบันได้ผ่อนคลายเกณฑ์นี้เป็นการชั่วคราว โดยขยายระยะเวลาออกไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ซึ่งใช้กับสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ทั้งนี้ วงเงินที่อนุมัติจริงยังขึ้นกับรายได้ ภาระหนี้ และการพิจารณาของแต่ละธนาคาร จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดก่อนวางแผนโอน

จากนั้นเรามีหน้าที่ที่จะต้องผ่อนชำระกับธนาคารต่อ ซึ่งโมเดลการลงทุนระยะยาวก็คือ การหาคนเช่าห้อง เพื่อได้รับค่าเช่า และเอามาผ่อนชำระกับธนาคารต่อ ซึ่งการลงทุนแบบนี้เราเรียกว่า Leverage (คานงัด) คือ จะสังเกตว่า เราใช้สินเชื่อมาลงทุนแทนเงินสดของตัวเอง

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม เมื่อลงทุนคอนโดปล่อยเช่า มีอะไรบ้าง

การใช้ Leverage จะได้ผลดีก็ต่อเมื่อเราคำนวณต้นทุนครบ ค่าใช้จ่ายหลักที่มักถูกมองข้าม ได้แก่

• ค่าใช้จ่ายวันโอน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน (ปกติ 2% ของราคาประเมิน) และค่าจดจำนอง (ปกติ 1% ของวงเงินกู้) ซึ่งบางช่วงรัฐอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียม ควรตรวจสอบก่อนโอน
• ค่าตกแต่งห้อง เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็นเพื่อให้ผู้เช่าเข้าอยู่ได้ทันที
• ค่าส่วนกลาง ต้องจ่ายทุกปีไม่ว่าห้องจะมีผู้เช่าหรือไม่
• เงินสำรองช่วงห้องว่าง ควรมีเงินสำรองสำหรับค่าผ่อนและค่าส่วนกลางอย่างน้อย 3–6 เดือน
• ค่าซ่อมบำรุงและค่านายหน้า โดยทั่วไปนายหน้าจะคิดค่าบริการประมาณ 1 เดือนของค่าเช่า
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คอนโดที่ไม่ได้เป็นบ้านหลังหลักต้องเสียภาษีตามอัตราที่อยู่อาศัยหลังอื่น
• ภาษีเงินได้จากค่าเช่า รายได้ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภท 40(5) ต้องนำไปยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% หรือหักตามจริงได้

ดังนั้นการวิเคราะห์ตลาดเช่าห้องจึงสำคัญ ถ้าคุณวิเคราะห์ได้ถูกต้อง คุณก็จะหาคนเช่าได้ง่ายและได้ค่าเช่าที่ดี ซึ่งทั้งหมดนี้ คือ โมเดลการลงทุนในคอนโดที่แท้จริง

หลักเลือกคอนโดให้ปล่อยเช่าง่าย มีอะไรบ้าง

• ทำเล: ใกล้รถไฟฟ้าในระยะเดินได้ ใกล้แหล่งงาน ย่านธุรกิจ มหาวิทยาลัย หรือโรงพยาบาล และดูแผนโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต เช่น รถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะช่วยหนุนทั้งค่าเช่าและราคาขาย
• อุปทานในย่าน: หลีกเลี่ยงทำเลที่มีคอนโดเปิดใหม่ล้นตลาด เพราะจะเกิดการแข่งขันลดค่าเช่า
• ขนาดห้อง: ห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอนปล่อยเช่าง่ายที่สุด เพราะตรงกับกลุ่มคนทำงานและคนโสดซึ่งเป็นผู้เช่าหลัก
• ราคาต่อตารางเมตร: คอนโดใจกลางเมืองที่ราคาสูงมากมักให้ Yield ต่ำ ส่วนคอนโดในทำเลรองที่เดินทางสะดวก หรือคอนโดมือสองสภาพดี อาจให้ผลตอบแทนดีกว่า
• คุณภาพนิติบุคคล: โครงการที่ดูแลส่วนกลางดีจะรักษาทั้งค่าเช่าและราคาขายในระยะยาว

เทคนิคบริหารห้องเช่าให้มีผู้เช่าต่อเนื่อง

• ตกแต่งแบบพร้อมอยู่ด้วยเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวที่ทนทาน ดูแลง่าย และเปลี่ยนได้สะดวก
• ตั้งค่าเช่าตามราคาตลาด การตั้งสูงเกินไปอาจทำให้ห้องว่างนานจนขาดทุนมากกว่า
• ถ่ายรูปห้องให้สว่างและลงประกาศหลายช่องทาง
• คัดกรองผู้เช่า เช่น อาชีพ รายได้ และจำนวนผู้อยู่อาศัย
• ทำสัญญาเช่าให้ชัดเจน ระบุระยะเวลา ค่าเช่า เงินประกัน และเงื่อนไขการคืนเงิน

ในส่วนของ Capital Gain ในระยะยาว เราจะได้กำไรส่วนต่างจากราคาคอนโดที่เพิ่มขึ้น (มากน้อยก็ขึ้นกับสภาพคอนโดและภาวะเศรษฐกิจ) โดยระหว่างทางจะมีคนผ่อนคอนโดให้เงินต้นเราลดลง

สำหรับการขายต่อระยะสั้น เป็นโมเดลที่เกิดขึ้นในช่วงหลัง สำหรับคนที่อยากทำกำไรได้เร็ว ถามว่าผิดไหม ก็ไม่ผิด แต่มีความเสี่ยงสูงมาก เพราะถ้าเราคาดการณ์ผิด ก็อาจจะขายไม่ได้ในระยะเวลาที่เราตั้งเป้าหมายไว้ ทำให้อาจจะเกิดปัญหาทางการเงินได้

ความเสี่ยงของการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าที่ควรรู้ มีอะไรบ้าง

• ความเสี่ยงห้องว่าง: ไม่มีรายได้แต่ยังต้องผ่อนธนาคารและจ่ายค่าส่วนกลาง
• ความเสี่ยงดอกเบี้ย: หากดอกเบี้ยสูงขึ้นหลังหมดช่วงโปรโมชัน ผลตอบแทนสุทธิจะลดลง
• ความเสี่ยงสภาพห้อง: ความเสียหายจากผู้เช่าอาจเกินเงินประกันที่เก็บไว้
• ความเสี่ยงด้านกฎหมาย: การปล่อยเช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ในคอนโดที่อยู่อาศัยอาจผิด พ.ร.บ.โรงแรม เพราะคอนโดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่สามารถให้เช่าในระยะต่ำกว่า 30 วันได้ เว้นแต่อาคารนั้นมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งพบได้น้อย อีกทั้งยังอาจขัดข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงควรเน้นการปล่อยเช่าระยะยาวเป็นหลัก

ซึ่งถ้าเราวางเป้าหมายการลงทุนเป็นการลงทุนระยะยาว (โอนห้องและปล่อยเช่า) ไว้ได้ดี มีการวิเคราะห์ทำเล ค่าเช่า และศักยภาพในการกู้ ถ้าผลการวิเคราะห์การลงทุนระยะยาวออกมาว่า "เป็นไปได้" การขายระยะสั้น (ไม่โอนห้องและขายก่อนโอน) ถึงจะเป็นไปได้ แต่ถ้าวิเคราะห์การลงทุนระยะยาวแล้วเรายังรู้สึกว่าเป็นไปไม่ได้ การขายระยะสั้นก็ไม่ต้องพูดถึงเลย

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ควรได้ Yield เท่าไรถึงจะคุ้ม?

โดยทั่วไป Net Rental Yield ควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เราจ่ายอยู่อย่างชัดเจน เพื่อให้ค่าเช่าครอบคลุมภาระผ่อนและค่าใช้จ่ายได้ หลายคนใช้ Gross Yield ประมาณ 5–7% ขึ้นไปเป็นเกณฑ์คัดเลือกเบื้องต้น จากนั้นจึงคำนวณ Net Yield หลังหักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และช่วงห้องว่าง เพื่อดูผลตอบแทนที่เหลือจริง

ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม?

การปล่อยเช่าคอนโดรายวันหรือระยะสั้นต่ำกว่า 30 วัน มีความเสี่ยงผิด พ.ร.บ.โรงแรม หากอาคารไม่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม และอาจขัดข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ลงทุนจึงควรปล่อยเช่าแบบรายเดือนหรือรายปีเป็นหลัก

รายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดต้องเสียภาษีหรือไม่?

ต้องเสีย เพราะค่าเช่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) ต้องนำไปรวมยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี โดยเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% หรือหักตามจริงก็ได้ นอกจากนี้เจ้าของยังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีสำหรับคอนโดที่ไม่ได้ใช้เป็นบ้านหลังหลักด้วย

แหล่งอ้างอิง: https://www.globalpropertyguide.com, https://www.nab.com.au