มีหลายๆ คนอยากจะสร้างบ้านที่เป็นสไตล์ของตัวเอง ไม่ซ้ำใคร มีรูปแบบและฟังก์ชันการใช้งานที่ตรงตามความต้องการ แต่พอเริ่มคิดถึงขั้นตอนต่างๆ ผู้ที่จะต้องเกี่ยวข้องและพึ่งพากว่าจะได้บ้านสร้างเองสักหลัง หลายๆ คนต่างถอดใจเพราะคิดว่าตัวเองไม่มีความรู้ความเข้าใจ และยิ่งได้ฟังคนโน้นคนนี้เล่าถึงปัญหาที่เจอจากการดีลกับ “ผู้รับเหมา”  ต่างๆ นานา ที่สุดท้ายมักจบแบบไม่แฮปปี้ แต่อย่าพึ่งถอดใจกับบ้านในฝัน บทความนี้เรามีข้อแนะนำในการดีลกับผู้รับเหมา ให้ได้บ้านที่มีคุณภาพตามที่ต้องการ และเสร็จเรียบร้อยตามเวลาที่กำหนด

1.1  เจ้าของบ้านควรเลือกผู้รับเหมาจากผลงานที่ทำเสร็จจริงเป็นหลัก

เพื่อให้เห็นฝีมือว่าอยู่ในระดับที่เราพอใจหรือไม่ ควรพิจารณาผลงานที่ดูใกล้เคียงกับสไตล์ และขนาดของบ้านที่ต้องการสร้าง โดยสามารถขอให้ผู้รับเหมาพาไปบ้านที่เคยสร้างมาแล้วเพื่อให้เห็นผลงานจริงและยิ่งสามารถคุยกับเจ้าของบ้านที่เคยใช้ผู้รับเหมารายนี้มาก่อนก็ยิ่งดี เพื่อจะได้รู้ข้อมูลทั้งเรื่องฝีมือ และความรับผิดชอบ บางท่านที่ไม่อยากจ้างผู้รับเหมาอิสระรายเล็ก อยากจะจ้างเป็นบริษัทรับสร้างบ้าน สามารถเช็กรายชื่อที่สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านดูก็ได้

1.2  ความสนใจ และความเข้าใจในแบบบ้านที่เราต้องการ

ผู้รับเหมาแต่ละรายมีความถนัด หรือประสบการณ์ต่างกันไป เมื่อได้มีโอกาสพูดคุยกับผู้รับเหมาแล้ว ควรพิจารณาว่ามีความสนใจ และความเข้าใจในแบบบ้านที่เค้ากำลังจะต้องสร้างหรือไม่ มีคำถามสงสัยอะไรบ้างหรือไม่ หรือว่าทำได้หมดเลย ไม่มีปัญหา อันนี้ออกจะน่ากลัว หรืออาจถามผู้รับเหมาว่าเคยสร้างบ้านแบบใกล้เคียงกับที่เราจะสร้างหรือไม่เพื่อประกอบการพิจารณาความถนัดและประสบการณ์
 

1.3   ราคา

แม้จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ แต่ขอให้คิดว่าบ้านในฝันของเรา ไม่ได้อยู่แค่ปีสองปี หากจะตัดสินใจอะไรลงไป ขอให้พิจารณาข้อ a และ b ประกอบด้วยจะดีที่สุด ซึ่งการพิจารณาราคานั้น ควรดูทั้งค่าแรงและคุณภาพของวัสดุก่อสร้างค่าของประกอบอีกด้วย

2.1.  ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้ทราบทั้ง 2 ฝ่าย  

2.2  ต้องแนบเอกสารให้ครบถ้วน ตามที่ระบุในสัญญา

• แบบก่อสร้าง   
  
  
• ควรมีรายการบัญชีแสดงปริมาณ B.O.Q (Bill of Quantities )   ซึงได้แก่ปริมาณ ราคา และชื่อสินค้า แบรนด์ที่จะสั่งเข้ามาให้ดูชัดเจนถูกต้องตามแบบที่ต้องการ นอกจากนี้ ยังต้องกล่าวถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เป็นค่าเตรียมการ เช่น ค่าติดต่อขอสาธารณูปโภคชั่วคราว พร้อมทั้งติดตั้งอุปกรณ์ ค่าน้ำค่าไฟฟ้าชั่วคราว ค่าอุปกรณ์ต่างๆ ที่ต้องใช้ ว่ารวมอยู่ในราคาหรือไม่      B.O.Q เป็นเครื่องมีสำคัญที่ใช้สื่อสารระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้รับเหมา และการที่จะมี B.O.Q ที่ครบถ้วนหมดทุกประเด็นได้ ถือเป็นเรื่องยาก โดยทั่วไปสถาปนิก หรือ ผู้ควบคุมงาน จะเป็นผู้จัดทำ B.O.Q ให้ ตามแต่ข้อตกลงในการว่าจ้างงานออกแบบ หรือ ควบคุมงาน

2.3.การแบ่งจ่ายงวดงาน 

ก่อนเซ็นสัญญาต้องอ่านรายละเอียดการแบ่งจ่ายงวดงานอย่างละเอียด โดยเฉพาะ งวดแรกและงวดสุดท้าย การจ่ายเงินงวดแรกนั้น แล้วแต่การตกลงกันว่าจะจ่ายเป็นกี่เปอร์เซ็นต์และจ่ายเมื่อไหร่ บางครั้งผู้รับเหมาจะให้เราจ่ายเงินงวดแรก ณ วันทำสัญญา บางรายอาจให้จ่ายเงินงวดแรกหลังจากงานก่อสร้างบางส่วนเสร็จ ถ้าจ่ายก่อนแนะนำให้จ่ายประมาณ 5-10% ของค่าจ้างทั้งหมด ข้อสังเกต: การจ่ายงวดแรกควรจะจ่ายหลังงานงวดแรกเสร็จเรียบร้อย ถ้าหากผู้รับเหมาตกลงกับข้อเสนอนี้ แสดงให้เห็นว่าผู้รับเหมารายนี้มีกระแสเงินสดที่ดี น่าเชื่อถือและโอกาสที่จะทิ้งงานมีน้อยลง (งวดแรกนี้ ผู้รับเหมาจะใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ ค่าที่พักคนงาน เป็นต้น) ส่วนงวดสุดท้ายนั้น หากเป็นไปได้ ควรตกลงกันให้ไม่ต่ำกว่า 10% (เหลือเงินงวดสุดท้ายมากเท่าไร ก็เป็นการป้องกันการทิ้งงานมากเท่านั้น)


สิ่งสำคัญที่ต้องทำให้ได้คือ หากงานก่อสร้างแต่ละขั้นยังไม่เสร็จสมบูรณ์หรือยังไม่พึงพอใจ เจ้าของบ้านต้องใจแข็งเข้าไว้ ไม่จ่ายเงินงวดนั้นให้ผู้รับเหมา เพราะหากเรายอมจ่ายเงินแต่ละงวดไปจนถึงงวดสุดท้ายโดยที่งานยังไม่เสร็จ ผู้รับเหมาบางรายอาจถือโอกาสทิ้งงานได้    ควรมีหลักฐานการจ่ายและรับเงินในแต่ละงวดเก็บไว้ด้วย จะได้มีหลักฐานหากเกิดข้อพิพาทหรือโต้แย้งกันในอนาคต

2.4   การรับประกันผลงาน

ส่วนมากจะมีการรับประกันผลงานด้านโครงสร้างบ้านในระยะเวลา 2 ปี รับประกันหลังคาบ้านในระยะเวลา 5 ปี หลังจากบ้านสร้างเสร็จและส่งมอบงานเรียบร้อย ซึ่งในสัญญาจะมี 2 กรณีคือ กรณีที่มีการหักค่าประกันผลงานเป็นเปอร์เซ็นต์ของเงินแต่ละงวด และ กรณีที่ไม่มีการหักค่าประกันผลงาน

หากมีเหตุให้ต้องเข้ามาซ่อมแซมแก้ไข แล้วผู้รับเหมาเข้ามาซ่อมให้ครบถ้วนตามสัญญา เมื่อครบ 2 ปี เจ้าของบ้านก็จะคืนเงินส่วนนี้ให้กับผู้รับเหมา เว้นแต่ว่า หากผู้รับเหมาไม่เข้ามาซ่อมแซมตามที่ตกลงกันไว้ เจ้าของบ้านสามารถนำเงินส่วนนี้ไปเป็นค่าใช้จ่ายในการจ้างผู้รับเหมารายอื่นได้ โดยหลังจากพ้น 2 ปีไปแล้ว หากมีเงินเหลือจากส่วนนี้จะต้องคืนให้กับผู้รับเหมา

กรณีที่ไม่มีการหักค่าประกันผลงาน จะเป็นการรับประกันตามสัญญาของผู้รับเหมา ว่าจะเข้ามาซ่อมแซมให้ฟรีโดยไม่มีค่าใช้จ่ายใดใด แต่กรณีนี้ค่อนข้างจะเสี่ยงกว่ากรณีแรก เนื่องจากหากต้องมีการซ่อมแซมเกิดขึ้นอาจหาตัวยากกว่ากรณีแรก

งานก่อสร้างเป็นงานที่ต้องใช้ผู้มีความรู้ในวิชาชีพเป็นผู้ตรวจสอบ เจ้าของบ้านควรมีงบประมาณในการจ้างวิศวกร หรือสถาปนิกมาควบคุมดูแลการก่อสร้างให้ได้มาตรฐานและให้ความเห็นในความคืบหน้าของงาน ว่าเป็นไปตามที่ตกลงในสัญญาหรือไม่ และเจ้าของบ้านเองก็ควรเข้าไปดูงานด้วยเป็นประจำแม้ว่าอาจจะไม่ได้มีความรู้อะไร แต่ก็สามารถตรวจสอบในประเด็นพื้นฐานได้เช่น การก่อสร้างเป็นไปตามรูปแบบที่ต้องการหรือไม่ การรักษาความสะอาดให้ไม่รบกวนพื้นที่ข้างเคียง การใช้น้ำไฟอย่างประหยัด การจัดซื้อ และจัดเก็บวัสดุให้ถูกต้อง เพราะจะเป็นการกระตุ้นให้ผู้รับเหมาเร่งทำงานอย่างต่อเนื่อง

ควรทำร่วมกับผู้คุมงานและผู้รับเหมา โดยมีการบันทึกรายการงานที่ต้องแก้ไขหรือปรับปรุงอย่างเป็นระบบ และวางแนวทางการทำงานตลอดจนระยะเวลาการแก้ไขอย่างเป็นไปได้จริง สำหรับขั้นตอนนี้ หากมีการตรวจสอบคุณภาพ และความคืบหน้าของงานอย่างเป็นประจำ ก็จะพบปัญหาน้อย และสามารถแก้ไขได้อย่างไม่ลำบาก

สุดท้ายเมื่อผู้รับเหมามีความรับผิดชอบงานดี สามารถทำงานเสร็จตามงวดงานที่ตกลงกันไว้ เจ้าของบ้านหรือผู้ว่าจ้างก็ต้องทำตัวเป็นลูกค้าที่ดีเช่นกัน ด้วยการจ่ายเงินให้ตรงเวลา การจ่ายเงินช้าเพียงแค่ไม่กี่วัน สามารถกระทบกระเทือนงานที่ต้องพึ่งแรงงานที่รับค่าแรงรายวันได้ และในมุมมองตรงข้ามกัน ผู้รับเหมาหลายรายก็ได้รับความเดือดร้อน ไปจนถึงการขาดทุน จากการจ่ายเงินไม่ตรงเวลาของผู้ว่าจ้าง หรือแม้กระทั่งการเปลี่ยนแบบ ขอตัดตรงโน้นตรงนี้ออก หรือการอนุมัติให้ดำเนินการขั้นต่างๆ อย่างล่าช้า ทั้งหมดก็จะมีผลกระทบต่องานและงบประมาณที่ตั้งไว้ ดังนั้นคิดให้รัดกุมก่อนการทำสัญญาและดำเนินการตามสัญญาอย่างตรงไปตรงมาทั้งสองฝ่ายจะได้จบแบบแฮปปี้ เอนดิ้ง